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物业管理案例集八

【案例一】

某住宅小区设有120个车位的专门停车场，当业主入住后不久发生

了是否应该缴纳停车费的争议。业主认为开发商在售楼广告中明确，

有提供停车的配套服务，停车场系小区的共用部分，归全体业主所有，

既然是业主自己的，理应不该收费，若是外来车辆则可收费。若你遇

到业主提出这个观点，应如何处理和应答？

答：（1）停车场是小区的共有部分，归全体业主所有；

（2）停车场收费符合国家有关规定，符合全体业主利益。小区的业

主停车和外来车辆停放均应收费是合理的；

（3）如小区业主停车不收费，相对于小区内无车辆业主而言不公平，

因此，小区业主停车和外来车辆停放都应收费。

【案例二】

某小区共有336套住房，39套未出售。在区物业管理主管部门的主

持下成立了业主大会会议筹备组，确定14名业主委员会候选人，

决定从中选举7名委员，之后，

进行了投票选举。当公布了业主委员会当选名单后，部分业主却提出

开发商将未出售的39套房屋计算为自己的投票权，是侵犯主选举的

合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举。试问：部分业主

要求重新选举的观点是否正确？为什么？物业管理公司如何协调和

解决业与开发商的这一矛盾？

答：（1）部分业主要求重新选举的观点是错误的；

（2）业主是指物业的所有人，谁拥有物业的所有权谁就是业主；

（3）从房屋所有权取得方式上看，开发商取得土地使用权后，通过

开发建设取得房屋所有权及响应的其他权利，本案的39套房屋所有

权未发生转移，开发商就是合法的业主；

（4）开发商依法享有野猪的各项权利及业主大会会议的投票权、选

举权以及被选举权。

【案例三】一天下午，罗先生将一辆轿车停放在某住宅小区的住宅

楼下，楼上掉下的花盆将车的挡风玻璃砸坏罗先生找到物业管理公

司，物业管理公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与其无关。罗先生找

到屋主，说花盆是台风吹下来的，属不可抗力，并非他故意扔下的，

所以他不应赔偿。那么试问：台风将花盆吹下来是否属于不可抗力？

究竟谁应当承担赔偿责任？法律依据是什么？

答：（1）罗先生停放轿车是否与物业公司构成车辆保管关系，构成车

辆保管关系应依据合同法19章规定：保管合同的约定进行处理；（2）

无论是否具备保管关系，屋主的赔偿责任是不可避免的，依据民法通

则第

126条规定：“建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发

生倒塌、脱落、坠落等造成他人损害的，

他的所有人或管理人应承担民事责任”。（3）民法通则153条规定：

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中台

风将花盆吹下来不属于不可抗力。

【案例四】

为配合政府的市容美化和夜景灯光工程，物业管理公司在大厦的三楼

平台上设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金

中，物业管理公司与大厦的业主大会发生了纠纷。为此业主向人民法

院起诉物业管理公司设置广告牌的行为侵害了

业主的合法权益，要求拆除广告牌。试问：该广告牌的

出租租金属于什么性质？应如何分配？人民法院应如何处理这起纠

纷？

答：三楼平台属于公用部分（1）法院支持物业公司继续保留招牌；

（2）广告租金应按比例分配；（3）业主大会应加强业主共有产权物

业的监管；（4）业主大会应与物业公司签订三楼不平台广告位出租的

合同。理由：

（1）物业公司的行为是配合市政府的美化市容和夜景灯光工程工作；

（2）根据建设部33号令规定：物业公司可以多种经营以其收益补

充小区管理经费；

（3）三楼平台属于全体业主共有产权物业。根据民法通则第78条

规定：“共有分为按份共有和共同共有，按份共有按照各自的份额对

公有财产分享权力，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利承担

义务；”

（4）广告租金分配应分为三部分：一部分应缴纳税费，一部分属于

物业租赁纯收入应分给业主大会，一部分属于经营服务报酬支付给

物业公司。

【案例五】

某市有幢22层高的公寓，他的7层为设备层，里面布满了各种管

线及消防设备，8楼以上业主的生活污水便是通过其中的水平污水管

排出的。一天，8楼一位业主回家，发现房内充满了臭气冲天的污水，

木质地板及一些物品全被泡在污水中。此业主叫来了公寓管理处的管

理员，管理员与业主一起查明了事故的原因：原来是7楼的水平污

水管堵塞造成8楼以上业主所排污水倒灌到8楼业主家中。这除了

有些业主违

例把一些固体物倒进污