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论婚前按揭房屋的产权归属与分割
——以《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条为中心
张晓远
[提要]婚前按揭房屋的原始价值当中凝结了夫妻一方的婚前首付款、婚前已还贷款以及婚后共同还贷款项等
三部分款项，婚前按揭房在性质上应该属于夫妻个人财产和夫妻共同财产的混合。应该根据婚前按揭房屋的
具体情况，综合考虑多种因素来判断其产权归属。在离婚财产分割时，以婚前首付款以及已偿还贷款的数额与
婚后偿还贷款的数额的比例，计算夫妻个人财产与夫妻共同财产的份额。在具体分割夫妻财产时，再计算应该
对个人财产返还的数额。
[关键词]婚前按揭房；产权归属；离婚分割
中图分类号：DF525文献标识码：A文章编号：1004—3926(2021)05—0122-07
基金项目：科技部国家重点研发计划课题“家事纠纷案件的家庭成员权益智能分析技术及民商事案件审判集成平台
研究”（2018YFC0831906)阶段性成果。
作者简介:张晓远，四川大学法学院副教授，研究方向：婚姻家庭法、合同法。四川成都610064
度我国内地的按揭是从香港引人由深圳
近年以来，随着房价的快速上涨，按揭买房和
父母出资买房成为年轻人结婚时购置婚房的两种建设银行首次推行后，遂逐渐在大陆房地产市场
主要途径。如果采取按揭买房，夫妻一旦离婚，按传播开来的。[3](P+28〇)现在中国习惯将银行开展的
揭贷款尚未还清。“这种婚姻比贷款短命的现象，“个人购置商品房抵押贷款”业务称为“按揭”，具
大抵是现代社会的共性。”m因按揭房屋涉及复杂体是指购房人依据与房地产开发商签订的房屋买
的法律关系，该房产如何归属与分割、如何补偿等卖合同向房地产开发商支付首付款，其余房款向
就成为离婚纠纷案件中的热点和难点问题。最高银行贷款。购房人将房屋买卖合同项下的权益抵
人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若押给与房地产开发商签约的银行，银行将剩余房
干问题的解释（三）》（以下简称“《婚姻法司法解款贷款给购房人，并以购房人名义直接支付给房
释（三）》”）第10条对婚前按揭买房的归属认定地产开发商，购房人则依约分期还款给银行，直至
及增值补偿进行了专门的规定，在理论界和实务还清所有本息。在此期间，该房屋产权登记之后，
界都引发了激烈的争论。《民法典》对婚前按揭房办理房屋抵押登记手续。若购房人不能按期归还
的归属与分割没有做出相应的规定。最高人民法贷款，则按揭银行有权将该房产变价并优先受偿，
院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭或由房地产开发商承担连带保证责任。与英美法
编的解释（一）》（以下简称“《民法典婚姻家庭编上的按揭以及大陆法系中的让与担保不同的是，
司法解释（一）》”）第78条继续沿用了《婚姻法司我国实践中的按揭并不存在将购房者的所有权转
法解释（三）》第1〇条的规定，争议依然存在，婚前让的环节，也不存在回赎的过程。W由此可见，按
按揭房屋产权归属与分割应考量的具体因素、婚揭买房主要涉及三方主体:购房人（按揭人）、房地
前按揭房屋权属认定的规则、离婚财产分割时增产开发商、贷款银行（按揭权人）。各主体相互之
值补偿规则等均有研究之必要。间共产生四种法律关系：购房人与房地产开发商
一、婚前按揭房产权归属与分割的立法现状之间的房屋买卖合同关系，购房人与贷款银行之
与缺陷
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