房地产合作项目财务管理作业指引(A0).docx

合作项目财务管理作业指引

制度编号：JT-CW-ZY-25

版号及分级：A0二级

生效日期：

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合作项目财务管理作业指引

编制

钟坚、唐高平、江翔

日期

审核

杨欣、刘清泉

日期

批准

林峰

日期

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

目的

为规范集团内合作开发项目我方与合作方之间对项目公司的财务管理操作界面，合理维护我方权益及推动项目正常运营，降低财务风险，特制定本指引。

适用范围

本指引适用于在合作项目公司股东各方签署项目合作协议（以下简称“合作协议”）后，针对财务业务操作方面进行的相关指导要求，合作项目类型为HA、HB、HC、HD、HE，分类详见《合作项目管理制度》。

职责与权限

事业部财务职能

负责事业部所属合作项目的财务人员安排、资金管理、融资方案、管理费用/销售费用管理、账务管理、利润分配、结算等工作；

集团财务中心

负责督促指导事业部财务职能进行财务人员安排、资金管理、融资方案、管理费用/销售费用管理、账务管理、利润分配、结算等工作。

财务人员安排

操盘项目（HA、HB、HC）：财务负责人由我方委派，合作方可根据双方项目合作协议的内容，委派非财务负责人岗位的财务人员参与项目公司的财务工作；

非操盘项目（HD、HE）：

对于HD类合作公司，我方须委派财务负责人副职进入项目公司，进行经营审批（联签）及监控；

对于HE类合作公司，我方须委派会计或出纳人员进入项目公司，参与项目公司付款审核联签或印鉴保管。

合作项目资金管理

项目公司经营资金投入：

原则上双方按合作协议规定执行，按股权比例同时投入。对于除注册资本之外的经营资金投入（外部融资条件不具备或外部融资不能满足公司资金需求时），由股东方与项目公司签署借款协议，内部股东借款成本的约定，按照合作协议条款执行。在收到合作公司用款计划申请后，股东双方须于7天内（操盘项目（HA、HB、HC））或15天内（非操盘项目（HD、HE））拨付资金；

如存在一方前期垫付经营资金的情况，须经股东各方确认相关处理方式，原则上可结合我方是否操盘按双方认定的银行贷款利率计取垫款利息或违约金（日万分之五），或取得同等条件的一方后期投入资金的延迟支付权利；操盘项目（HA、HB、HC）时如需要可约定当合作各方不按时足额拨付资金超过一定时限（90天），足额支付方有权将垫付资金按照项目公司净资产评估价格作价入股或双方实际投入资金比例计算股权份额，合作各方股权重新分配且须无条件配合股权变更手续，无论股权变更手续是否完成，足额支付方在合作项目的权益按约定享有；

当具备外部融资条件时，需结合融资成本、项目现金流量、项目综合收益等综合考虑是否优先采用开发贷款及外部融资；

如为境外资金拨付，需考虑结汇时汇率变化的影响。

项目公司融资方案的确定：

融资方案应本着有利于项目公司及兼顾双方股东利益的原则，择优选择融资渠道及融资方案。项目按揭合作银行应本着有利于项目销售原则，择优选取；

操盘项目（HA、HB、HC）：合作公司由我方主导进行融资，对于我方不并表项目，虽是我方操盘但由于是合作方并表，则优先争取境内贷款需占用对方的信贷额度；

非操盘项目（HD、HE）：如项目融资方案需我方按股权比例提供担保的，需告知合作方提前通知我方知悉融资方案具体内容。

项目公司开发贷款放款后资金使用原则：项目开发贷款放款后，在满足项目自身未来三个月正常开发经营资金后仍有盈余的前提下，原则上双方可以符合财务运作规范的方式按股权比例同时无息抽回使用；如项目需要开发建设资金的，双方应及时归还抽回资金，逾期归还承担相关违约责任，违约金利率为年利率15%；

项目公司实现销售后盈余现金的使用原则：项目实现销售回款之后，在满足项目自身未来三个月正常开发经营资金后仍有盈余的前提下，原则上双方可以符合财务运作规范的方式按股权比例分回优先归还股东借款；仍有富余资金的，原则上双方可按股权比例同时无息抽回使用；如项目需要开发建设资金的，双方应及时归还抽回资金，逾期归还承担相关违约责任，违约金利率为年利率15%；

项目公司日常资金计划的管理：操盘项目（HA、HB、HC），可借鉴我方的资金计划管理制度，制定项目公司的资金计划实施细则；

项目公司日常付款审批方式：操盘项目（HA、HB、HC），可在金蝶系统中加入合作方的审核节点进行联签；非操盘项目（HD、HE），我方派驻财务人员在项目公司中参与付款审核联签。

项目公司管理费用/销售费用的约定

操盘项目（HA、HB、HC）管理费用：

原则上项目公司管理费用按照项目项目公司销售签约收入的一定比例进行包干。（可按照项目销售签约收入的3%，最低不超过3%进行沟通，实际发生低于约定比例部分由我方享有，超出部分由我方承担）；

此管