凤岗天堂围地块初步拿地分析20130910.ppt

凤岗天堂围地块拿地分析;

一、市场分析

;;;;;70-110㎡产品成交占比持续领先，目前的东莞市场，已经进入由刚性需求占绝对主导地位的阶段，大户型豪宅充当配角。;2012年底东莞全市商品房存量为655.71万㎡，环比减少2.12%，库存水平接连降低，但别墅库存居高不下，东莞楼市整体供给相对缺乏！;东莞房地产市场简析小结及启示;;土地;土地;受2011年10月以来的市场寒冬影响，凤岗市场2012年第一季度成交量急剧减少，1、2月更是成交缺乏10000㎡;

2012年凤岗镇每月成交量起伏较大，在11月凤岗成交量到达全年最高的76852㎡;

凤岗整体成交均价走势较为平稳，在8000元上下浮动；;楼盘名称;2012年凤岗镇住宅市场成交面积段中：

80-100平方米最受欢送，占总成交量42%；

60-80平方米户型，占24%。;库存-至目前为止，凤岗可售存量为2443套，可售洋房存量2403套，金凤豪苑466套，金桂华府451套，水岸豪门288套，益田大运城邦193套，永盛1号、永江花园、名流印象100多套，其它工程均主要为尾货，存量在60套以下。;麒麟湾;2013年凤岗预计潜在供给量超过61万平方米〔近7500套，按照80%的推货量，近6000套，加上2012年库存余货，2013年供给量将超过8000套〕，供货量庞大，洋房供给主要以刚需户型〔2-3房〕为主，产品同质化严重，竞争剧烈，狭路相逢，勇者胜；;;区域;区域;别墅分析小结;;大运城邦百万体量大盘、大体量商业、名校教育配套;名流印象花园刚需户型、88平米复式、高性价比;祥利上城;佳兆业水岸豪门;永盛1号;蓝山锦湾花苑;均价至3000元/㎡；

本地客积极入市，房地产市场迅速开展；

香港人也是客户重要组成局部；;永江花园香溪

平湖客60%，

凤岗客30%;重点楼盘客户案例分析：大运城邦;重点楼盘客户案例分析：大运城邦;重点楼盘客户案例分析：名流印象;重点楼盘客户案例分析：名流印象;重点楼盘客户案例分析：水岸豪门;重点楼盘客户案例分析：水岸豪门;重点楼盘客户案例分析：怡安皇庭;重点楼盘客户案例分析：怡安皇庭;凤岗客群总结：当地新莞人购置能力一般，外乡隐形富豪资金雄厚，但深圳仍为主力客源地。;;;*;*;*;*;*;*;周边及四至分析：整体条件较好，周边适当进行改造利用。;;;面对这样一个??优质地块

它应该承载着什么样的使命？;紧邻凤岗中心城;容积率与物业类别;容积率指标与单一建筑形态的关系：;容积率

2.0;本工程物业类型组合建议(一)：;物业组合案例借鉴：;物业组合案例借鉴：;物业组合案例借鉴：;本工程物业类型组合建议(二)：;;

结合地块本体属性对地块进行素质划分，根据地块的限制条件推导各局部适宜规划的物业组合类型；

在规划上充分考虑地块的本体条件，最大化实现本工程内部组合的优化与外部环境的协调；

综合考虑工程价值的最大化与实现价值的周期对工程进行规划分期；追求合理的开发周期内实现资金的快速滚动与合理的利润率。;地块规划方案的构建：;;工程价格预判——住宅;工程价格预判——别墅;工程价格预判——商铺;根据近年来凤岗市场工程别墅、商铺销售价格比较，及工程时间加权因素，引用市场比较法测算工程价格，中原有信心实现以下价格：;总体销售额预判;Thanksforyourattention