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明发商业广场培训教程
房地产建筑基础知识
房地产概念
房地产又称不动产,是房产和地产的总
称,即土地及土地上的建筑物和附着物,房
产总是与地产联贯为一体的,具有整体性
和不可分割性。房产可归私人所有,但土地
属于国家和集体所有,业主只有一定年限的
使用权。
房地产特征
不可移动性
●独一无二性
●寿命耐久性
●数量有限性
●用途多样性
●相互影响性
●易受限制性
价格高大性
难以变现性
保值增值性
房地产市场分级
·一级市场
土地市场即开发商向政府购买土地使用权的市场;
·二级市场
房地产增量市场即开发商在土地上进行房屋建造并
将新建成的房屋出售给业主的市场
·三级市场
房地产存量市场即业主将自己拥有的房屋进行出租、
出售等活动的市场
土地使用权的取得途径
划拨
是指县级以上人民政府依法批准,在土地使
用者缴付补偿、安置等费用后将该幅土地交付其
使用,或者将国有土地使用权无偿交付给土地使
用者使用的行为。除法律、行政法另有规定外,
以划拨方式取得土地使用权的,没有使用期限的
限制只限于单位使用,不得以任何形式私自转让,
更不允许进行土地使用权的经营行为,如经济适
用房、解困房、统建房、军事、教育、国家机关、
重大基础设施、医院用地及早期部分土地的取得
方式等;
出让
是指国家将土地使用权在一定年限内
出让给土地使用者,由土地使用者向国家
支付土地使用权出让金的行为,可以依法
进行土地的转让、出租或抵押,如商品房
等
转让
必须遵守原出让合同有关规定使用土地,
不得随意改变用途,期使用年限为出让年
限减去原使用者已使用的年限的余期,而
且可以依法进行再转让、出租和抵押。
土地使用权出让的方式
协议出让
是指土地的出让方和受让方通过协商
的方式有偿出让土地使用权的方式。一般
多用于工业以及政府为调整经济结构而给
予优惠政策的项目;
招标出让
是指在规定的期限内,由符合条件的
单位或者个人,以书面投标形式,竞投某
地段土地的使用权,由招标人根据一定的
要求,择优确定土地使用者的出让方式。
使用于开发性用地或者有较高技术性要求
的建设用地;
土地使用权出让的最高年限
·居住用地:70年
·工业用地:50年
·教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年
·商业、旅游、娱乐用地:40年
·综合或其他用地:50年
·土地使用权年限届满时,除非出让合同另
有规定或城市规划部门另有规定,土地使
用权受让人可以申请续期使用,并重新签
订土地使用权出让合同,支付土地使用出
让金,办理土地使用权登记手续。
土地按开发程度划分
·生地
是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地
·毛地
是指具有一定城市基础设施、但地上有待拆迁安置的
房屋的土地
·熟地
是指具有完善的城市基础设施土地平整、能直接在其
上进行房屋建设的土地
·在建工程
·现房
七通一平
上、下水通
排污通
路通
电讯通
煤气通
电通
热力通
一平:场地平整
击一里三
4里
甲里
踮里
舞本听纤本一
房地产交易形式
·转让
·
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