佳美华庭市场调查分析报告.docVIP

“佳美华庭”市场调查汇报

河南·长葛

集英堂（郑州）地产服务机构

前言

集英堂（郑州）地产服务机构受许昌市佳美房地产开发企业委托，策划、代理销售佳美企业立项建设在长葛市人民路地产项目。

出于在策划、销售需要，我们必需深入了解长葛市情况，而且在未来进行操作时能够采取愈加符合长葛市场特点操作手法。集英堂在6月18日至6月30日期间，在长葛市进行了深入市场调查，以获取在以后项目操作中需要信息。

汇报撰写过程中，因为有些数据所占百分比很小，出于方便图形表现考虑，在有些地方我们未将全部百分比列出，方便我们能够以比较直观图形表现出调查结果。

在长葛进行市场调查工作中，得到了长葛市佳美房地产开发企业主动支持，为我们在访问员招聘及深访人员联络方面提供了很大方便，在此我们表示深深感谢。

集英堂（郑州）地产服务机构

佳美华庭市场调查项目组

6月30日

目录

第一部分、长葛房地产市场分析……………………4

房地产市场发展情况………4

长葛房地产市场供求情况……………4

长葛房地产市场产品情况……………5

长葛房地产市场走势及未来市场走势估计…………6

第二部分、长葛房地产市场经典个案分析…………7

第三部分、项目周围配套调研………11

第四部分、目标用户问卷调研………14

长葛市民购房意愿、房价走势调查…………………14

对产品特征、价位、付款方法要求…………………15

购房考虑原因、信息渠道……………18

第五部分、相关调查技术说明……………………19

第一部分、长葛房地产市场分析

一、长葛房地产市场发展情况

1、价格较显著上升

为长葛商品房价格上涨较快十二个月，平均上涨近400元/平米，尽管和周围县市相比房价仍然较低，但因为全国范围内房地产行业景气指数下降，长葛房价上涨动力大为下降。

2、政府监管力度大大增强

和以往不一样，长葛房地产经历政府“严观年”，手续不全停工项目近百个，有效缩小了市场供给，从长远来看也有利于长葛房地产市场健康发展。

3、潜在购房者观望情绪浓厚，市场临时供过于求

因为潜在购房用户持币观望、市场放量供给双重作用，长葛房地产市场临时供过于求，估计短期内较难改观。

4、购房者显著愈加理性

受市场本身发展、政府引导等作用影响，长葛购房者实施购房行为显著理性，由过去单一重视价格、环境、地理位置等硬性指标，转向手续齐全、物业管理、楼盘品质等更理性、高层次追求。

5、短时间内房地产土地拍卖市场可能会出现一定“停滞”

受房地产市场“一片大好”形势影响，土地市场放量供给，现阶段这部分土地大多已经或正在准备开发，房地产市场商品房供给量将深入增大，造成供过于求，加上国家收紧银根等宏观调控政策影响，土地拍卖市场将会出现一定“停滞”。

二、长葛房地产市场供求情况

现在长葛在售项目十余个，住宅市场供给量自东向西分别约为御景花园（约1.5万平米）、世纪新尚城（约15万平米）、平安小区（约8000平米）、幸福家园（约1.5万平米）、祥和府邸（约1.8万平米）、城市花园（约3.5万平米）、佳美华庭（约1万平米）、天下城（约9万平米）、首府花园（约3万平米）、汇金·星城（6万平米）、协和花园（约2.6万平米）、清璟花园（约1.5万平米）、锦绣江南（约4万平米），累计约51.2万平米，加上其它在售无名楼盘（一、两栋楼），估计总市场供给量为近60万平米，以平均120平米/套计算，累计约5000套。以长葛市人口百分之三十估计为城市人口（或将入户市区），累计65000户（3.5人/户）。而若以1/20计算购房人群，则实际需求量约为3250套，供需百分比约为：1比1.54。

由此可见，长葛市区现在商品住宅供给已经远大于市场需求，整个市场处于供过于求阶段。

三、长葛房地产市场产品情况

至上六个月，长葛高价拍卖土地较多，多数在30万元/亩以上，众多后发项目因为成本压力，纷纷瞄准中高端甚至是小高层、高层登高端产品定位。长葛市场，价位在1500元/平米以上中高端产品供给量约占总市场供给量40%。

现在长葛市场产品普遍展现特点有：

户型面积偏大，三室二厅面积大多在140平米以上，二室二厅面积大多在110平米以上；

绿化景观、楼间距等硬性指标，除部分高端项目过关外，其它全部有较大差距；

市场竞争尚处于价格竞争等低水平竞争层次上，楼盘品质竞争已经逐步显现，但仍远未上升至品牌竞争上；

产品同质化较为