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物业费收取案例
LT
案例3:薛先生在市区买了一套住房,是小高层,购房至今一年多没有入住,
物业通知物业管理费应该同长期居住的居民一样全额缴纳,请问:物业的做法
合理吗?
市物业管理办公室物业的做法是合理的。根据《物业管理收费管理办法》
的有关规定:物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对
房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的
环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业管理的对象是“物业”,即业主
的房产及配套设施、场地,而房产身处物业管理范围,受益于物业管理,并不
以业主是否入住、是否在家而启动和终止。因此,已实施物业管理的住宅小区,
自房屋交付使用起业主就应缴纳物业服务费用。
在一些住宅小区中,业主因拖欠物业公司的物业费而常常被物业公司告上
法庭,欠费的业主几乎100%败诉。业主拖欠物业管理费的原因比较复杂,例如
开发商遗留下来的一些房屋质量问题,业主和物业管理公司之间产生矛盾,物
业公司服务不到位,甚至没有和业主签订书面合同,物业公司服务质量“缩水”
等等。近日,北京昌平法院回龙观法庭根据多年的办案经验,在调查研究的基
础上提出了对物业纠纷案应该在立案前实行“五审查”的要求,不能通过“五
审查”的诉讼请求都将不予以立案。这“五审查”对切实维护各方当事人的合
法权益,更加有效地化解社会矛盾,构建社会主义和谐社会具有重要意义,它
的实施可以说是走出了一条新路,并给了我们许多有益的启示。
第一,业主没有与物业公司签订合同不能成为拒交物业费的理由,重要的
在于业主是否接受了物业管理公司所提供的服务。按照我国《合同法》第36条
规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未
采用书面形式但一方已经履行主要合同义务,对方接受的,合同成立。在司法
实践中,如果业主已实际接受了物业服务,物业公司就有权收取物业费。双方
当事人没有约定物业服务收费标准的,法院可参照政府规定标准或同类物业服
务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
第二,物业公司服务的缩水也不能成为拒交物业费的理由。如果物业公司
的服务不能达到双方合同约定的相关标准,业主可依照合同要求物业公司承担
违约责任,业主还可以要求减免物业费的数额,而不能以拒交了之。另外,只
有加强竞争才能有更好的物业管理水平。我们现在为什么能够花更少的钱买到
很好的电视机?是强化竞争的结果。强化竞争,一方面政府要推行招投标管理;
另一方面,通过行业协会的管理,加强自律,把一些不符合行业标准或者服务
水平差的物业公司从这个行业中排除出去。
第三,物业公司利用小区公共部位和设施设备牟取私利也不是拒交物业费
的理由。中国社会调查所的调查数据显示,物业管理公司侵占业主权益的情况
普遍存在。以北京为例,其中90%%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用
部位和设施设备牟取私利的情况。在这种情况下,业主们应该拿起法律作为武
器,来维护自己的合法权力,而不能以拒交物业费来与物业公司抗争。
第四,开发商遗留下来的房屋质量问题也不能成为拒交物业费的理由。虽
然遗留问题和物业公司本身的专业水平也有关,但如果物业公司可以对现状房
屋的状态做描述,作为房屋买卖的附件体现在房屋买卖合同中。出现问题,可
以拿出这个合同。而这取决于物业管理公司自身的专业水平,看它是不是能够
规避风险。遗留问题的解决实际很简单,如物业管理公司在最后接管的时候,
完全有权利要求施工单位、监理单位、开发企业、设计单位四家一块儿对遗留
的问题做四方的确认,四方确认以后,很多遗留问题最后就有主儿了。
第五,业主们要依法维权,不能以不交费来抗拒物业公司的侵权或工作过
失。按照我国《物业管理条例》第67条规定:违反物业服务合同约定,业主逾
期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,
物业管理企业可以向人民法院起诉。现在有些住宅小区还没有成立业主委员会,
这样的小区应尽快召开业主大会成立业委会,已经成立业委会的小区可依据业
主大会的授权解聘违规违法的物业公司,选聘新的守法的物业公司。
案例4:我们家房屋窗户有一侧漏水,而且对讲电话也不好使,向物业部门反应
多次毫无结果,为此我们家拒绝交纳物业费。后来物业部门来通知说要起诉我
们家,而我们家的态度是只要解决问题马上交钱。请问如果真的打官司对我们
有利吗?因开发遗留问题可以拒交物业费吗?
不可以。如果物业公司真的因为物业管理费打官司,对你们家不会很有利,而
且目前为止这种官司都是输。开发遗留问题是建设单位
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