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［案例］买卖不破租赁

1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定

租赁王某私房两居室，期限为__年，租金每月300元。以后数次变更

租金，至1996年，租金为每月1000元。1996年9月21日，王某因

儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借

款20万元。王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，

冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。此后，孙某通知

李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。李某以无房可租为由，要

求继续租赁。双方发生分歧，而诉至法院。

[问题]1.原租赁合同是否继续有效_2.为什么王某冲抵债务时要

通知李某_有何法律依据_

答：

1.我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有

权变动的，不影响租赁合同的效力。”这在理论上称作“买卖不破租

赁”。买卖是所有权的转移，依据物权优先的原则，买卖本应破租赁。

《合同法》特别规定买卖不破租赁，则表明租赁权物权化，具有物权

化的效力。这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳

定。本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然

有效，李某可以继续租赁该房屋。

2.《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在

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出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买

的权利。”在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知

承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购买权。

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买卖不破租赁原则_合同范本

曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承

租，租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时

要求承租人搬离，于是于前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，

在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概

念要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其“优先购买权”，

其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。

这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题，承租人所

提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发

生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖

而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的

效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才

可以行使完整所有权。

对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁

物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房

屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋

所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民

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法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试

行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或

者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有

效”。

而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人

在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：

“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，

承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;《城市私有房屋管理条例》

第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，

在同等条件下承租人享有优先购买权。”;最高人民法院《关于贯彻执

行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应

提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出

租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖

无效。”。

由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法

的，承租人的利益应该受到法律的保护，曾先生无权要求承租人限期

搬离，但是有权要求承租人支付租金，因为，曾先生在取得该房产的

所有权的同时也取得了收益权。另外，如果前业主确实没有通知过承

租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的

话，承租人确实有权主张该买卖关系无效。建议二手房买受人应当在

购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是

否