上海房地产市场的现状调研和发展建议-金融-毕业论文.pdfVIP

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摘要：近年来，随着房地产在我国国民经济中支柱产业地位的确定，房地产的健

康发展对我国国民经济的影响日益显著。而上海作为我国经济发展中心之一，房

地产的实际发展虽然持续有效，但也存在着许多的问题。发展不平衡、绩效不高、

结构不合理等问题一一存在。认识这些问题把握发展趋向并未房地产的持续健康

稳定发展提出宝贵的建议对上海经济的发展有着至关重要的意义。同时，住房是

民生之本，是关系国计民生的大事，房地差的发展对于政治稳定和国泰民安都有

着不容忽视的重要意义。

关键词：上海房地产；现状分析；优化对策；发展趋势

一、引言

房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空间直接决定于所在城

市发展的潜力与空间。而上海作为未来的国际大都市，国际经济、贸易、金融等

中心发展中心。不仅是我国经济发展中心之一，也是外商最看好的投资场所和居

民消费增长迅速的城市，无论是旧城的改造、城市的扩建、新城的建设以及郊县

的开发等各个方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房地产经济

的发展提供了根本性条件。房地产经济的长期看好，并不意味其在发展中能够一

帆风顺。为了上海房地产经济快速平稳发展，为上海的国际都市的强大提供有利

的硬件支援。对于上海房产经济发展现状以及存在的问题进行探讨研究并且对发

展趋势的把握，以及对于进一步的发展提出相应的对策和建议有着十分重要的现

实意义。上海的整体发展有赖于持续、稳定、健康发展的房地产经济支持，只有

这样，房地产经济的发展才能同广大人民消费水平的提高一级全面建设小康社会

保持一致。

二、上海房地产市场结构分析

市场结构是指厂商之间市场关系的表现和形式，主要包括买卖双方之间在交

易、利益之间的存在的关系。上海的房地产市场有着十分明显的结构特征：

（一）集中度分析。市场集中度是指各行业中若干最大的企业产销量占行业

总产销量的百分比，是刻画产业市场结构形状和大企业市场控制力的一个概念。

一般来说，行业集中度反映着市场的垄断程度和市场权力。调查研究表明上海房

地产行业还没有形成规模效应，更谈不上垄断。企业数量众多、集中度低，这种

市场结构不利于产业的运行与竞争。意大利经济学者帕累托80/20规律中指出：

一个成熟、理性、规范的产业，20%的企业占领80%的市场份额形成形成有序竞

争局面，促进良心的循环与发展。像一些发达国家都能达到，而上海却远远低于

这个比例。

（二）经济规模分析。所谓经济规模是指生产产量增加导致企业成本的递减

和收益的增加，一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降

趋势，下降的最低点就是莱昂斯的企业生产最小有效规模效应了。但规模和收益

并不是呈正比的。也有企业规模过大导致平均成本高、经营效率下降，变成“超

大规模不经济”。在我国宏观调控政策下，上海房地产发展态势逐渐健康化，但

是还远远无法实现规模经济发展的需求。上文中提到集中度较低，虽然施工面积、

竣工面积和销售额都比较大，但是基数也大，远远达不到要求。而且过多的施工、

稀缺的资源的浪费都阻碍了房地产未来的良性发展之路。

（三）产品差异化分析。所谓产品的差异化是指同类产品生产中，不同产商

提供的产品所具有的不同。差异化的目的是为了降低产品的价格敏感性，使客户

在进行购买时减少对价格因素的考虑。实现这一目的的手段是使得该产品的非价

格产出特征与其他产品有所差别。形成差别的因素很多，差异类型也很多样。上

海的房产差异化也比较明显，差异化主要表现在产品本身与产品的服务质量上。

上海的房地产开发数量大，质量更是良莠不齐。上海的房产在差异化上存在着很

大的问题。企业产品尤其是商品房的户型设计以及装修等都有很大程度的类似，

差异化并不明显。有些房子的销售更是因为价格或者位置的优势处在“皇帝的女

儿不愁嫁”的状态中，产品自身的优势以及服务质量体现在上海市的房产中并不

十分明显。产品的差异化程度较低，为未来的发展提供了很大的发展空间。

（四）市场壁垒分析。进入壁垒，是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承

担的成本，它是不完全竞争市场存在的成本，它是不完全竞争市场存在的根本条

件。市场壁垒的存在对于市场的竞争有着积极有利的影响。而上海房地产的进入

壁垒只有产品差别优势和资本要求。首先，产品差别在前文中我们已经分析了，

通过品牌构建的产品差别优势却没有能够形成真正的市场进入壁垒，不能有效构

筑起消费者的选择偏好。其次，房地产行业是一个资金密集型产业，它的顺利发

展需要主体有一定的资金实力，没有强大的