十年前-金地集团进入上海市场.pptx

究竟是谁买房，让市场告诉我们，那些真相背后的故事

拉一拉数据，其实周边五成的成交源于新上海人川沙曹路外高桥金桥唐镇张江金桥联洋川沙外高桥花木唐镇

本案金桥路军工路隧道龙东大道杨浦大桥卢浦大桥外高桥保税区上海绕城环东二大道金桥产业园联洋国际社区5.5KM张江产业园碧云国际社区金桥居住社区花木版块住区唐镇川沙北蔡查一查来源，这五成的成交其实多来源于三大产业园区

算一算收入，其实我们的客户大多就是产业圈内的中层管理者板块内客户收入分布8-10万年龄段：25-27职位岗位：一般员工居住区域：张江人才公寓居住状态：租赁生活10-20万20-50万50-200万200万以上年龄段：27-30职位岗位：部门主管居住区域：周浦、金桥居住状态：100-150万公寓房或租赁年龄段：30-35职位岗位：高级主管居住区域：唐镇、川沙、曹路居住状态：200-400万的公寓年龄段：40岁以上职位岗位：高级总监居住区域：碧云、联洋居住状态：2000-3000万的别墅客户属性年薪年龄段：35-40职位岗位：部门经理居住区域：联洋、金桥、花木居住状态：400-600万的公寓、600-800万别墅核心购置层

所以，让我们用他们的眼光看市场

向左，向右，差异显而易见

唐镇川沙曹路外高桥张江金桥周康新场航头祝桥惠南临港第一阶梯第二阶梯第三阶梯向左，向右，差异显而易见公寓价格（元/平）低均高第一阶梯1975443078130757第二阶梯142732596338627第三阶梯77861279213967经济型别墅价格（元/平）低均高第一阶梯264796912891031第二阶梯188892627033967第三阶梯140282067033567与本案存在主要竞争的将是第二价格梯度的各个板块。

金桥商业配套张江以人才公寓为主；金桥商业非常成熟张江商业配套

川沙现代商业广场新川沙图书馆九龙广场川沙金汇广场唐人国际购物中心2008年5月开业主要以接待旅游团购客户为主项目分四层，1-3F以中国工艺品及明清古典家具为主，4F为高端中式餐饮。唐镇商业配套川沙商业配套川沙、唐镇配套落后；不适宜产业精英

金海路曹路镇曹路板块：近2年根本无供给唐镇板块：单价24676元/平米剩余871套华东路华东路龙东大道金领国际毕加索小镇保利御樽苑玉兰花园川沙板块：单价21777元/平米剩余319套证大家园爱法新城项目名称产品单价主力面积月均去化存量套数爱法新城小高层22,064126-13318.913证大家园小高层31,555147-1517.329金桥瑞士花园高层37东路象屿鼎城御景新城东方城市豪苑金桥板块:单价23644元/平米剩余45套广兰丽园张江汤城豪园龙东大道优豪新园项目名称产品成交均价主力面积月均去化存量套数象屿鼎城小高层23，427122-12472.4193御景新城小高层19，168139-14216.171城市豪苑多层20，80579-9011.755项目名称产品成交均价主力面积月均去化存量套数广兰丽园小高层2388185-9120.372张江汤臣豪园小高层2696287-92128-13171.4320优豪新园联排1870.518项目名称产品单价主力面积月均去化存量套数绿城御园小高19516.7191保利御樽苑小高14213.7273毕加索小镇小高层1712488-9021.8286金领国际小高层1690687-9412.7303毕加索小镇联2252.8185大版块合计存量1635套，以唐镇为主，多层建筑存量55套。张江板块：单价26504元/平米剩余400套或多，或少，选择无可奈何

板块项目名称项目单价主力户型月均去化存量套数金桥板块爱法新城22，064126-13318.913证大家园31，555147-1517.329张江板块广兰丽园23，88185-9120.372张江汤臣豪园26，962128-13171.4320优豪新园（联排）29，776164-1870.518唐镇板块绿城御园37，483187-19516.7191保利御樽苑21，600133-14213.7273毕加索小镇17，12488-9021.8286金领国际16，90687-9412.7303毕加索小镇（联排）22，137178-2252.818川沙板块象屿鼎城23，427122-12472.4193御景新城19，168139-14216.171城市豪苑20，80579-9011.755板块公寓单价在万以目前的销售速度，板块存量仅能支持1-2个月。板块公寓单价在万以目前的销售速度，板块存量仅能支持3-5个月。板块公寓单价集中在万板块内主要面临保利御樽苑、毕加索小镇、金领国际三个工程的竞争压力板