四节价格市场比讲工业.pdfVIP

第四节房地产价格的市场比

第四节房地产价格的市场比

第四节房地产价格的市场比

较法评估

较法评估

较法评估

一、基本原理

二、适用范围

三、计算

四、估价步骤

五、应用举例

•1.基本含义：

•市场法又称实例比较法、现

行市价比较法等，它是将估价对象房

地产于在估价时点近期已经发生

的类似房地产实例进行比较，通

过对实例的价格进行适当修正，

以此估算出估价对象价值的方法。

•由市场法评估得到的价格，称为

比准价格。

•2.基本原理：替代原理。

市场比较法适用于房地产市场发育程度较高，有较

多实例发生的地区或房地产类型。

下列情况下，市场法难以适用：．

1．没有发生房地产或在房地产发生较少

的地区；

2．对某些类型很少见的房地产或实例很少的

房地产，如古建筑等

3．对那些很难成为对象的房地产，如教堂、

寺庙等

4．风景名胜区土地；馆、体育馆、学

校用地等。

•V=P’×A×B×C×D

100（100100

•=P’××××

（）100（）（

））

式中：V——被估房地产评估价格；

P’——可比实例价格；

A——情况修正系数；

B——日期修正系数；

C——区域因素修正系数；

D——个别因素修正系数。

四、操作步骤

•(一)搜集资料

•(二)选取可比实例

•(三)因素修正

•(四)房地产价格的确定

•运用市场法评估房地产价格，必须

有充裕的资料，这是市场法运

用的基础和前提条件。

•评估人员必须注意日积月累，随时

搜集有关房地产实例。

选取与估价对象房地产条件

相同或相似的、日期与估价时

点相近的、价格为正常价格或

可以修正为正常价格的实例。

因素修正包括：

1.情况修正

2.日期修正

3.区域因素修正

4.个别因素修正

5.容积率修正