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进一步完善住房保障相关政策的建议

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???目前我国城镇住房总量不足的问题已大大缓解，而随着城镇化较快发展，城镇“新移民”的住房困难问题日益受到关注。面对我国住房市场的新变化和住房保障面临的新特点，宜进一步完善住房保障管理制度和相关政策。一是加快制定住房保障规划以及相关管理政策；二是进一步完善房地产调控政策，努力实现房地产市场持续稳定健康运行；三是研究出台首次置业计划；四是进一步完善住房租赁的法律和政策体系，加强对租户的权益保护；五是建立与外来务工人员住房需求特点相适应的住房保障政策。

???住房问题是重要的民生问题，做好住房保障工作是政府的重要职责所在。2009年以来，我国在住房保障方面的投入明显加大，特别是保障性住房建设力度显著加大，这对解决好城镇低收入住房困难家庭的住房问题具有重要意义。但也要看到，目前我国城镇住房总量不足的问题已大大缓解，而随着城镇化较快发展，城镇“新移民”的住房困难问题日益受到关注。面对我国住房市场的新变化和住房保障面临的新特点，宜进一步完善住房保障管理制度和相关政策，更好地做好住房保障工作。

加快制定住房保障规划以及相关管理政策

住房保障工作是一项长期性工作，需要总体规划、分布推进。

一是建议抓紧研究出台住房保障发展规划。对未来住房保障面临的基本形势、各类住房保障对象数量和状况、政府保障能力进行综合分析判断，在此基础上明确提出住房保障发展的目标、近中期工作重点和主要指标，确保住房保障工作能够在一个清晰、稳定的目标框架下进行。

二是宜将住房保障立法工作提上日程，及早出台《住房保障条例》或《住房保障法》。住房保障是长期性工作，需要依法进行。建议抓紧研究制订《住房保障条例》或《住房保障法》，对保障对象条件、保障目标、资金来源、退出机制、管理方式等主要内容做出明确规定。

三是加强管理信息系统建设。住房保障信息系统应实现与民政、公安、银行等系统的信息共享，提高住房保障信息审核的可操作性、准确性和及时性。做到审核信息的共享机制和联防机制。将保障对象的申报信息与相关部门共享，特别是与银行等信贷审核信息共享和相互验证，以保证信息的真实性。

进一步完善房地产调控政策，保障房地产市场持续稳定健康运行

1998年住房制度改革确立了住房分配市场化的基本方向，住房制度改革对改善人民居住条件发挥了重要作用。但由于不同群体收入差距较大，低收入家庭很难通过市场化方式解决住房困难问题。此外，2006年以来部分城市房价涨幅过大、过快，普通群众的购房能力明显不足，这进一步增大了对住房保障的需求。不论对保障对象发放房租补贴，还是实行实物配租、配售，本质上都是一种低价补贴。如果住房市场价格(售价和租金价格)过高，需要补贴的人群和补贴的实际数额就会加大，住房保障的压力就会明显加大。因此，做好住房保障工作，缓解住房保障压力，客观还要求房地产市场能够平稳健康发展、市场房价保持在合理的水平上，这就对完善房地产调控政策提出了更高要求。

房地产市场的波动受政策影响较大。在房地产调控政策选择上，宜坚持“鼓励自住型需求，抑制投机投资性需求”的基本取向，以持续改善居民居住条件为目标，以调整市场供求关系为着力点，努力实现房地产市场平稳运行。

一是更加重视根据人口变化情况调整住房供应情况，重视通过土地供给的调节来实现对住房供给的调控。未来十年我国仍处于城镇化较快发展阶段，城镇人口总量仍将保持较快增长，人口流动也将呈现新的特征。建议根据人口变化和住房需求情况，合理确定住房用地规模，既要防止部分热点城市土地供应不足造成的商品房供求紧张问题，也要防止个别城市出现的商品房供应量短期内过快增长带来的不利影响。

二是进一步完善以自住型需求为主的调控政策。住房的首要目的是为了居住，首次置业和改善型需求都是自住型需求，投机投资则显然不以自住为目的。建议将一人或一户拥有住房超过两套的作为投机投资性需求者，对投机投资性需求者继续实行严格的限购政策。实践证明，限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策，宜继续坚持。但目前个别城市限购政策对正常首次置业和改善型需求要求过严，建议在总结各地经验基础上，进一步完善限购政策，使其既能够发挥在限制投机投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求。同时，进一步完善对不同购房群体的差异化信贷政策。对首次置业，可实行不低于30%首付，不低于0.85倍基准利率；对二次以上购房，实行不低于60%首付，不低于基准利率；对在银行有贷款未还清而申请新的住房贷款的购房者，则不予贷款。

三是实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是房地产市场短期内出现大幅波动的首要原因。根据目前金融监管部门对住房贷款的首付要求测算，贷款利率下调1个百分点，可在不改变首付和月供的情况下