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柳州市区域房地产市场调查报告

鱼

峰

片

区

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柳州市区域房地产市场调查报告

第一章鱼峰片区房地产市场研究

一．项目所在区域市场分析

1.1鱼峰片区概况

鱼峰区位于广西壮族自治区柳州市东南部，春秋两季气候温和清爽，四季常

绿，具备常年旅游度假和居住的资源和气候环境、条件。鱼峰区是柳州市著名风景

点和游览区较为集中之地，现辖天马、驾鹤、荣军、箭盘山、五里亭、麒麟、白

莲、阳和8个街道办事处，5个村民委员会，53个社区居民委员会，总面积98.2

平方公里，常住人口22.8万人，流动人口8万人，是柳州市的经济、旅游、文化

和交通中心。

鱼峰区工业基础雄厚。现有工业企业1366户，规模以上工业企业96户。辖

区内汇集了东风柳州汽车有限公司、柳州五菱柳机动力有限公司、欧维姆建筑机械

股份有限公司、柳州特种汽车厂等国有大中型企业，广西方盛实业股份有限公司、

柳州市方鑫汽车装饰件有限公司等民营企业，利达（柳州）化工有限公司、柳州优

联锌业有限公司等外资企业。其中，柳州五菱柳机动力有限公司的前身为柳州机械

厂，是广西机械工业的发源地，已经有79年的历史，其他许多企业在全国同行业

中均占有十分重要的地位。

鱼峰区商业发达，自古以来素有“桂中商埠”之称，是柳州市的商贸中心和

广西主要的商品交易地。辖区内第三产业户数超万，各类商城、综合市场、专业市

场和商业经营点布局合理，形成了较为完善的商业市场体系。辖区内现有家电、文

化、建材、汽车、摩托车、电脑、奇石等37家专业市场。其中，柳州文化科技广

场是目前全广西营业面积最大的出版物经营场所，是集图书、电脑软硬件、电子出

版物、文化用品为一体的大型文化科技用品经营中心；而作为第四届“柳州国际奇

石节”主会场的柳州赏石市场是目前全国最大的奇石交易集散地、最大的奇石几座

等配套设施加工基地、业态最齐全的奇石市场；经过几年精心培育的汽车精品专卖

街区已初具规模，汇集了广州本田、一汽大众、东风日产等10多家汽车专卖店，

代理品牌20多个。近年来，鱼峰区着力打造商贸中心、物流中心、商务中心，建

设大市场，搞活大流通，发展大商贸，鱼峰区第三产业的发展呈现勃勃生机。

1.2鱼峰区市场项目简析

1.2.1鱼峰区在售户型比例分析

由于今年来新政的影响，中小户型的住宅明显比大户型住宅更受首次置业者

的青睐。城南首座2期推出的360多套房源，主推一房、二房和三房，面积区间在

50～140平方米，当天销售达9成。嘉汇·龙潭目前同样主推二房、三房的中小户

型。我们在市场调查时跟一位购房者刘先生聊到，他说：“我参加工作已有3年，

积攒了一些钱，想买一套两房的小户型作为婚房，城南首座推出了不少一房、二

房，正好符合我的要求。”刘先生表示，周边很多朋友都跟他一样，想买一套小户

型的房子作婚房。

中小户型受到人们的追捧，一是置业者对居室面积的选择日趋理性，一般60

～80平方米的户型是他们的首选；二是首付低，总价比较适中，适合首次置业者

购买；三是投资回报较高。由于中小户型总价低，出租较为容易，具有低风险高回

报的特点。

这样看来在售户型比例主要以中小户型为主，而且以住宅为主要销售类型，

大户型以及复式或别墅型的在目前的经济水平和国家政策下发展前景不容乐观。

1.2.2住宅存量及增量分析

在过去几年鱼峰区房地产发展当中，市场焦点始终集中于一手物业，每年预

售商品房的成交登记面积逾90%。这情况对比一些房地产业发展成熟的国家和地区

（如美国）刚好相反，这些国家和地区的房地产市场主要由二手市场带动，二手成

交占市场成交逾80%。当中原因涉及房地产市场的根本性结构及能否有效健康发

展。

因房地产市场必须在足够的流通量情况下才能稳步成长，而鱼峰区过往基于

一些特殊原因，使得土地批出量庞大，开发项目众多，加上繁复的转让手续，交易

成本高及相关行业未能有效配合情况下，导致二手房地产业务发展长期停滞不前。

但近年经市政府积极改善及各项有利政策出台后，如房改房批准上市，简化二手交

易程序，降低契税及推行二手按揭业务等，种种措施均有助推动二手市场发展。同

时，市政府更严格控制批地，落