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物业项目经理应具备的十四个能力

随着时代的进步，科学的发展和人民生活水平的不断提

高，越来越多的市民对服务意识的需求不断增强。尤其是物

业管理，更与人民的日常生活水平息息相关，离开了物业的

管理和服务，业态就会受到严重影响。

为此，一个好的物业项目，如何实现社区和谐，如何让

业主感到物业的重要性，这就要靠物业项目经理的综合操盘

能力和运营能力。

笔者在2010年入职某物业，其公司在实际的运营中总结

出项目经理应具备的14个能力，真真正正体现了一家公司

的高度，成为同行学习的典范和榜样，也是名副其实物业管

理界的“黄埔军校”，自己也在诚信行收获了学习和成长，受

益匪浅，感恩永远。笔者愿与君分享，希望对你有所启发。

一、物业管理项目的经营能力

物业管理的终极价值就是物业的保值增值，物业的经营

是物业管理的更高级别。无论对于哪一个企业，一定要有盈

利的思维。作为物业项目经理，要始终坚持“经营型”物业

管理发展理念，突破客户对传统物业管理的认知，因此，我

们始终强调将接管的每一个项目从一般运行、维护、管理提

升到对物业管理整体项目全面的策划、服务和管理层面，从

委托合同期局部拓展到物业的使用寿命期，从而开发物业的

增值潜力，真正实现通过物业管理使物业保值、增值的目的。

在项目管理上，首先要求物业项目经理必须对项目的硬

件、客户情况、客户需求、特点、存在问题、所处的市场状

况等方方面面有全面、宏观的认识，从而确定项目定位与管

理特色，并在日常物业管理和服务工作中予以贯彻。

另外，物业管理平台拥有最大的客户资源优势。为此，

要求物业项目经理必须有敏锐的客户需求和市场的挖掘能

力，整合公司的各项资源，拓展增收的途径。

如果一个项目不实现盈利，那肯定是没有进行良好到位

的预算或者说对此项目的分析、判断和决策不够。如，管理

费较低，那就可以从增值服务上下工夫来弥补物业服务费收

缴的不足。同时还开源节流，利用良好的服务品质实现物业

服务费的增长或上调。

二、计划及目标分解能力

物业项目经理是整个管理处工作的核心，但任何工作紧

靠一人是无法实现的，所以，要求物业项目经理的日常管理

工作，应时刻以目标为导向，以结果为导向。掌握目标的分

解能力，做到管理处内部“千斤重担大家挑，人人头上有指

标”，领导管理者上下齐心共同完成目标。

在项目管理中，计划是一种非常重要的能力，是根据对

项目外部环境与内部条件的分析，整合所拥有的资源，提出

在未来一定时期内要达到的组织目标以及实现目标的方法

和途径，并实现它。

没有计划，就像一艘没有方向的船，不知道何时达到彼

岸。

为了达到实质性的效果，最好的效果就是公司要根据每

一个项目的实际情况，制定《某经营管理关键指标分解指南》。

管理处可以参照指南结合管理处实际进行目标分解。需要注

意的是，指标分解后一定要责任到人，明确完成时间及奖罚，

在实施过程中要予以监督和评估，否则等于空谈。

同时也要制定好关于季度、月度、周总结计划的模板，

物业项目经理和相关的管理者均可以照模板的格式把自己

本部门的计划做详细和周全，为工作的良好开展奠定坚实的

基础。

三、财务预算与分析能力

物管处作为相对独立的经济责任单位，承担着为公司完

成合同收入和预定利润的责任。财务预算管理是企业经营管

理中其极为关键的组成部分，是基于公司战略指标引导前提

下，合理经营管理、确保公司利益的活动。

作为物业项目经理，必须掌握基本的财务知识和excle的

操作技能，能够制定管理处的全面预算，并能对预算执行情

况进行有效的分析，及时纠正不合理的活动，保证管理处的

利润和收入。这就要求制定详细的《经营预算编制及管理办

法》，并设计好预算的模板。物业项目经理和管理者必须按照

公司的要求作出相应的预算。在预算之内的可以合理、科学

支配，超出预算的上报，审核后可以实施；不合理的开支必

须执行在预算之内。这种意识是物业项目经理必须要有的一

种意识。没有财务预算与分析能力，物业管理后期的正常工

作开展就比较艰难，甚至无从下手。

四、标准化体系建设能力

标准化作为管理和服务的基础，是管理项目持续、良性

经营的保障，是保证服务质量、提升客户满意度的先决条件，

有助于赢得社会尊重，提升行业地位，是实现公司战略必不

可少的一项要求。因此，在管理处建立一套完善的标准化体