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我国房地产金融创新面临的问题与对策

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浦舜昱

摘要：随着我国经济的不断发展，房地产金融在金融领域脱颖而出。所谓房地产金融就是在房地产领域将货币资金通过有效的金融工具、手段及各种信用方式等进行融通，从而使货币资金的利用率达到最高。我国房地产金融的发展是随着房产及土地制度的改革而逐步发展起来的，与西方发达国家相比，其发展水平仍然较低。本文将对房地产金融的必要性、主要问题及应对措施进行分析和探讨，以助力我国房地产金融持续、健康、稳定的发展下去。

关键词：房地产金融；创新；重要性；突出问题；应对措施

改革开放以来，房地产行业发展得风生水起，随之发展起来的房地产金融也得到了广大群众的认可，并已成为我国经济发展的重要支柱产业。但我国的房地产金融的发展随着经济体制的不断变化而产生了一些突出问题，诸如融资渠道单一、金融产品单一、监管体系不健全等问题日益凸显，这在一定程度上制约了我国房地产金融的发展，因此对房地产金融的创新也是行业发展的必然趋势。

一、房地产金融发展创新的必要性

（一）有助于增强房地产金融创新的功能

房地产的金融创新主要是为了实现三个重要功能：一是货币资金融通的功能。货币资金的融通是金融创新的首要功能，通过开发更多的金融产品和金融工具，使广大投资者能够以资金流通的广阔性和多维性来选择投资范围，在一定程度上也节省了一定的成本，并增强了投资回报率。二是风险转移功能。金融风险一直是房地产金融所面临的重要难题，通过大量的研究及实践证明，金融创新能够有效的降低并抵御金融風险。在融资过程中，各项经济所占据的主导地位不同，其风险价值也就不同，进行金融创新后，通过多样化的融资渠道及融资产品，能够有效的将金融风险进行分散和转移，对于我国房地产金融来讲其重要性是至关重要的。三是公共福利功能。我国房地产金融的创新要满足广大消费者的投资需求及更加全面的金融服务，让广大消费者在减轻经济压力的同时，并为其带来较为可观的经济收益，从而有效的推动我国国民经济的增长，助力房地产金融的稳步发展。

（二）有利于适应我国特殊的市场发展机制的需要

随着市场经济的不断发展，旧体制已不再适应我国房地产金融发展的需要，其突出矛盾主要表现在融资方式、房产空置率及住房体制三方面：在旧的房地产金融体制下，房地产的开发主要以贷款为主，根据近些年的房产信息数据表明，商品房空置率逐年增加，这使得资金大量积压，银行房产信贷质量也逐步下滑。此外，在商品房空置率提高的同时，我国还有将近500万住房困难群众亟待解决住房问题，这也充分反映了旧体制不能满足市场发展的需求，因此对房地产金融的改革和创新是非常必要的，只有这样才能解决日益凸显的供需矛盾，才能适应我国特殊的市场发展机制及基本国情的需要。

二、我国房地产金融面临的主要问题

（一）房地产金融的融资渠道单一

多年来，房地产企业的融资渠道一般不能通过发行股票或债券的方式来进行，主要是依靠银行贷款来实现，这就使得银行在房地产企业经营发展的过程中起到了举足轻重的作用，这也是房地产企业生存的命脉，一旦银行无法为房地产企业提供资金，房地产企业的发展将会受到重创，这也是房地产金融融资渠道单一的症结所在。

（二）房地产金融产品单一

房地产行业是一个资金密集型，对资金的依赖性极强，但我国房地产与金融的互动，呈现出了产品单一、发展较弱的态势。首先是生产环节资金投放量大。我国房地产金融的信贷资金主要投放在消费和生产两大环节上，但对消费信贷注入的资金非常少，90%以上的资金都投入到了生产环节，致使房地产供需严重失衡。其次是产品层次低，没有规范的金融产品体系。由于我国房地产金融通过股票、债券等融资工具进行融资的作用甚微，主要还是以开发创新房地产信托产品为主，但信托产品在创新方面存在资金少、期限短等缺陷，不能有效的缓解房地产企业资金紧张的现状。因此开发出质高、量大、周期长的金融产品才是金融创新的根本。

（三）制度体系不完善

我国房地产金融虽然起步较晚，但近几年的发展速度较快，各种创新也是层出不穷，然而人们在关注其发展速度的同时忽略了制度体系的完善，导致了房地产金融市场存在严重的漏洞和风险，这也给市场监管带来了一定的难度，因此在创新房地产金融的同时，要加强制度体系的完善，有效的预防资源浪费及金融风险的产生。

三、我国房地产金融创新的应对措施

（一）拓宽融资渠道，实现多元化发展

针对我国目前房地产金融融资渠道单一的问题，需要寻求多种渠道共存的方式，来实现房地产金融的多元化发展，主要方式有以下几种：一是降低房地产股票、债券发行的准入条件，促使房地产向证券化的方向发展。二是建立房产基金，房地产基金具有流动性强、范围广泛的特点，便于投资者控制风险。三是国家政策的调控，对于住房国家最给力的政策就是住房公积金贷款，一方面因利率比较低，可以给购房者减压，另一方面也是