城市住房供应体系构建研究.docx

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城市住房供应体系构建研究

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王丰曹张炎

【摘要】当前我国的城市住房供应体系存在供应类型杂而不全、供应主体二元分化、供应对象多而不准、调控手段有待完善等多个方面的问题。针对这些问题，本文综合考虑城市居民的投资与居住需求进行了层次设计，并与相应的金融政策、土地供应政策、财税政策等构成了一个综合的系统结构，以此保障人民多样化的住房需求，促进房地产市场的健康平稳发展。

【关键词】城市住房现状；住房需求；供应体系

1、引言

二十年来，我国的房地产市场蓬勃发展，居民的住房需求得到释放，城市居民的人均住房建筑面积由1998年的18.66平方米提升到2017年的36.6平方米，住房水平总体而言有了很大的提高和改善。然而，在房地产市场快速发展的同时，问题也随之而来。1998年房改时，全国商品住房平均房价为1937元/m2，而2017年全国平均房价为7616元/m2，2017年与1998年相比房价将近翻了两番。

在高房价的背景下，为了保证房地产市场的健康稳定发展，也为了解决城市居民的住房问题，我国政府出台了一系列调控政策。然而从实施效果来看，并未产生显著有效的成果，几轮调控之后，房价反而呈现出短期下降之后大幅反弹的趋势，这进一步强化了我国房地产市场“政策市”的特征，政府政策的严肃性受到了较大的挑战。

纵观我国房地产市场中存在的问题，不难发现，其产生的根源即为没有正确界定好城市住房居住属性与投资属性的界限，导致市场中投资投机行为高涨，部分居民，特别是中低收入家庭居民的基本居住需求得不到保障。因此，如何正确处理好城市住房居住属性与投资属性的关系，并就此构建一个符合我国实际国情、利于房地产市场健康平稳发展并能保障人民居住需求的城市住房供應体系，成为我们当下需要重点研究的问题。

2、我国城市住房供应体系现状问题分析

经历了多年的改革与发展，我国的城市住房供应体系建设走出了一条具有中国特色的道路，我国城市住房供应体系的现状问题共分为四个方面。

2.1供应类型杂而不全

为满足城市居民美好生活的需要，城市住房种类不断扩充发展，而事实上多样化的供应分类对不同社会属性的住房所带来的利弊也截然不同。对商品住房而言，其种类的多样发展，可以更好地适应不同的城市住房需求；而对于保障性住房而言，如果设计过多的住房类型则会显得冗杂。单从保障性住房分类来看，包括公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房、共有产权住房、各类棚户区改造以及农村危房改造和游牧定居工程等诸多类型，且即使是同一个类型，各地方政府的做法也不尽相同，以共有产权住房为例，上海采用划拨的方式供应土地，北京则采用限价出让的方式。保障性住房类型的繁杂无疑增加了政府对保障性住房管理的难度，也不利于民众理解住房保障政策，理应进一步优化相应的概念和结构、理顺相应的机制。

目前，我国城市住房供应类型虽种类多样，但仍然不算健全。由于公共支持、居民选择、房地产市场发展等方面都倾向于房屋买卖市场，我国住房租赁市场长期被边缘化，再加之住房的供应体系严重滞后，造成居民住房租赁选择相对于住房自持选择而言几乎没有替代性。在住房体系中自持住房与租赁住房比例分配严重不均，大比例倾倒于自持住房，而在一些人口流动量大、经济较发达的城市，这一现象的存在是不合理的。自2017年以来，我国开始注意到住房租赁市场的发展，推进租售同权的相应举措，或许“租购并举”将成为我国城市住房供应体系的新方向。

2.2供应主体二元分化

城市住房制度改革以来，我国城市住房供应体系在以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的基本观念下，形成了政府提供保障性住房、市场提供商品住房的供应主体二元结构，然而这种割裂的局面并不利于实现资源的优化配置。从保障性住房的角度而言，其供应主体为政府，且与商品住房相比缺少利润的驱动，则会明显造成动力不足以及任务式、指标式的完成供应义务；而从商品住房的角度而言，其利润大市场广，则易于形成开发商寡头垄断的局面。

2.3供应对象多而不准

我国的城市住房供应体系在设计中已然尽量考虑了城市居民多方面的需求，仅从供应对象的分类来看，类别较为全面，基本覆盖了各个群体；然而从供应对象是否确实满足了居住需求的角度考虑，我国的城市住房供应体系并未能做到精准的定位。以经济适用住房为例，此类住房的供应对象为中低收入家庭。而事实上，很多经济适用住房的价格却超出了中低收入阶层的购买能力，加之准入机制存在很多漏洞，使得一些定位为高收入阶层的供应对象购买了经济适用住房，不仅造成了供应对象的偏差，还破坏了区域的房地产市场秩序。

2.4调控手段有待完善

长久以来，我国为保障城市住房供应体系的合理运行，进行了以行政手段为主的多项调整与控制，但均未得到显著效果。事实上，城市住房既是民生又是商品，城市住房的健康发展与社会、经济、市场等各方面息息相关。因此