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俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约)合同纠纷案

(2010年11月26日中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2010）民一

终字第13号）

裁判摘要

根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由,主张

在涉案合同履行中行使不安抗辩权的,人民法院不予支持。

上诉人（原审原告)：俞财新。

委托代理人：田岷，北京市惠中律师事务所律师。

委托代理人：罗辉勇，福建浩辰律师事务所律师.

上诉人(原审被告）：福建华辰房地产有限公司。

法定代表人：蔡红，该公司总经理。

委托代理人：韩梅，北京市德恒律师事务所律师.

委托代理人:韩玮。

原审被告：魏传瑞。

委托代理人：韩梅，北京市德恒律师事务所律师。

委托代理人：王建宁，北京市德恒律师事务所律师。

上诉人俞财新与上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公

司)、原审被告魏传瑞商品房买卖(预约）合同纠纷一案，福建省高级人民

法院于2009年10月27日作出（2009)闽民初字第8号民事判决。俞财新、

华辰公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010

年4月19日开庭审理了本案.俞财新的委托代理人田岷，华辰公司的委托

代理人韩梅、韩玮，魏传瑞的委托代理人韩梅到庭参加了诉讼.本案现已审

理终结.

福建省高级人民法院一审查明:2007年12月10日，甲方华辰公司

与乙方俞财新、丙方魏传瑞签订的《商铺认购书》约定，俞财新向华辰公

司认购“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面，面积约2378平方

米,每平方米价格72798元，总价款17275．0198万元.俞财新在签订

本认购书后10日内支付给华辰公司订金6360万元：华辰公司应当在收到

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俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》，并与俞财新签订《商品

房买卖合同》,同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产

交易管理部门备案登记。如华辰公司不能在上述约定的期限内领取《商品

房预售许可证》，俞财新即放弃认购,华辰公司必须于收到订金后的第31

日起两个月内将俞财新支付的订金全部返还；逾期返还，其利息按月利率

10％计(不足一个月的，按实际天数计算）.华辰公司收到订金后的第31

日起两个月未全部返还订金的，视为逾期返还；逾期三个月未全部返还订

金及其利息的，俞财新可采取“以房抵欠款的方式实现债权，即将华辰公

司尚欠的订金和利息转为购买华辰公司上述项目的房产(具体店面房号

由俞财新选定），其店面售价按第一条约定的出售价的30％计价。如在“以

房抵欠款”后,华辰公司仍欠俞财新余款，则华辰公司应提供其他地块的店

面抵扣其余欠款（仍按售价30％计价）,双方签订《商品房买卖合同》。俞

财新不同意“以房抵欠款的方式实现债权的，则华辰公司应以现金返还和

支付.俞财新支付订金6360万元部分为现金，部分为汇款等。魏传瑞对华

辰公司的债务承担连带保证责任，保证期间为两年。

上述《商铺认购书》签订后,俞财新或其指令有关单位通过银行账户向

华辰公司支付八笔共计4900万元，具体为：2007年12月10日支付一笔

2000万元,2007年12月11日支付两笔900万元及400万元，2007年12

月20日支付两笔800万元及200万元，2007年12