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经济学视域下业主入住易产生纠纷现象分析

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王永洁

[摘要]业主入住是物业单位承接新建项目与所服务的业主第一次接触的过程，为后续进行装修管理、日常物业服务奠定重要基础。但诸多现象表明购买期房后，较长时间才能入住的业主，在此阶段就会和物业单位产生较大纠纷，交易成本转移给物业单位，为后续物业服务及收取物业费埋下伏笔。文章主要通过经济学中交易成本理论分析三方交易成本，解释容易产生纠纷的原因，并对照原因提出解决问题的对策。

[关键词]业主入住；建设单位；物业单位；业主

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901051

房地产市场已逐步发生变革，由原先的有房就不愁卖开始挖掘如何让消费者愿意买房，其中物业管理是其中重要因素之一。而物业市场虽然基本服务内容没有太大变化，但是物业单位也逐步意识到要在此市场中扩大发展，需要保证服务质量提升，更注重人（业主情感）的服务，实际上很多物业单位还在疲于应付各种纠纷，这些纠纷多来自住宅管理设施设备问题，这又不得不与房屋质量“物”脱不了干系，使得物业单位很难做大做强。而笔者认为，除了被动地解决物业纠纷，更需要认识到纠纷产生的原因，究其原因大多可以从经济学得到答案。

1入住管理现状

入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理管理事务手续的过程。业主入住是物业单位对于新建项目前期管理当中重要的基础工作，也是物业管理操作过程中的难点之一。新建房屋的入住条件，需要新建房屋已建成，已验收合格，物业管理单位已经到位，水、电等基本设施齐备，并可使用。对物业单位而言，一是开始面对被服务人员（业主），二是协助建设单位和业主办理手续。对业主而言，入住的内容包括两个方面：一是业主，所购买房屋进行验收及其相关手续的办理；二是物业管理有关业务的办理，当然从业主内心而言只是来拿新房钥匙。

现阶段业主入住操作的模式目前主要有两种形式：第一种形式是以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业模式。这种模式对于业主更符合法律和制度层面对入住的认知。第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理入住手续。无论采用何种入住操作模式，业主入住的实质是不变的，但需注意建设单位和物业单位各自的职责是不同。从房产移交的角度而言，入住的实质均是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关的法律责任和义务，物业服务企业只是具体办理相关手续。只不过自此开始，物业单位正式与业主建立服务和被服务的关系。[1]良好的房屋品质、周到完善的入住流程为物业单位开展后续的物业服务提供了重要保障。但是由于很多入住都采用了第二种模式，会让业主产生错觉，房屋出现问题与物业单位有关，首先想找物业单位，这也为业主与物业单位产生纠纷埋下伏笔。其实入住最关乎业主的事情是实现房屋实物的转交，而这种转交是发生在建设单位和业主。这样不利于物业服务费的正常收取，影响其正常经营。要解释产生纠纷的原因，文章从经济学的一些原理得以解释一二。

2经济学分析原因

英国经济学家科斯是新制度经济学代表人物，科斯定理认为，在零交易成本的情况下，不论初始产权归属于谁，交易双方通过自愿协商都可以达到资源配置的帕累托最优。[2]帕累托最优是由意大利经济学家维弗雷多·帕累托提出，是指资源分配的一种理想状态，假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好的状况。科斯定理所提出的零成本，在现实是不可能完全实现，完成交易不仅需要金钱的成本还有精力、时间等其他成本。但是交易成本过大，会降低消费的可能性。入住阶段从其本质来看是建设单位和业主之间的物业交付过程，这样交易从科斯定理来看，产权关系较为清晰，从建设单位向业主轉移的过程，产权还是比较明确的，但是房屋作为产品不同于一般产品，产品质量的检查和体验需要较为漫长过程，导致交易成本不仅发生在房屋购买过程，还发生在入住阶段和保修期阶段。

21建设单位的交易成本

在我国目前法律条文中，购房人要求退房解除合同只对法律关系或产权不明确，房屋质量问题严重主体结构质量不合格或者约定面积误差绝对值超过3%等情况下给予支持。由此可见，业主购买期房入住验房阶段发现房屋瑕疵是不支持退房的，那么建设单位相较于物业单位、业主，建设单位地位处于优势，具体见图1。

从图1可以看出，只要建设单位在购房阶段完成前期的交易，交易成本急剧变小，主动权增大，自然建设单位更愿意选择自己规避风险的第二种入住模式，因为这种模式可以使建设单位不用直接与业主面对。前文提到入住的两种模式，从经济人角度建设单位会选择第二种模式。采取第一种模式，会使业主明确入住根本法律关系，一旦业主在查验房屋当中发现房屋的瑕疵，增加房屋维修成本甚至退房风险，进而影