公允价值计量在投资性房地产企业应用研究.docx

?

?

公允价值计量在投资性房地产企业应用研究

?

?

周玉梅

摘要：随着改革开放的不断深化，为了与国际会计准则、国际财务报告准则接轨、推进我国资本市场规范发展和深化经济改革，我国在2014年颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》。准则颁布至今已有七年之久，公允价值的应用范围在逐渐扩大但是应用进程缓慢，因此对公允价值的应用研究就显得尤为重要。文章以JY股份公司为例，分析了企业应用公允价值计量模式对其财务指标的影响，指出了公允价值在应用过程中存在的问题并提出了相关建议。

关键词：公允价值;投资性房地产;财务指标

1.引言

自2014年第39号准则的颁布以来，我国投资性房地产中应用公允价值计量模式的情况还并不普遍，采用公允价值计量的企业占比少并且公允价值的应用发展缓慢。据统计，2014年，沪深两股2472上市公司中，有978家公司拥有投资性房地产，其中只有34家采用了公允价值模式，占比为3.48%。而截至2018年，3557家上市公司中，拥有投资性房地产的企业上升至1608家，但采用了公允价值计量模式的企业只有72家。占比仅为4.47%。可以看出经过5年的发展，上市公司中采用公允价值计量模式的企业只增长了38家，增长速度缓慢。

2.公允价值在金隅股份有限公司中的应用

2.1公司介绍

北京JY股份有限公司，成立于2005年12月，于2009年在香港以H股上市，于2011年在上海证券交易挂牌上市。自上市以来JY对投资性房地产就以公允价值模式进行计量，截至2018年，JY总资产132，262，681，913.30元，其中投资性房地产10，487，725，592.87元，占比7.93%。

2.2.对财务指标产生的影响

2.2.1对资产负债率产生的影响

资产负债率反映了公司的偿债能力，该指标的高低在一定程度上影响了公司的融资能力。资产负债率的高低对资金密集型的房地产企业显得尤为重要。2010年至2016年，JY公司的资产负债率分别为63.59%、64.96%、60.26%、64.87%、66.47%、62.37%和59.71%，JY公司所处行业的资产负债率为74.5%、75.42%、75.2%、76%、77%、77.7%和78.3%，由此可以看出JY公司的资产负债率在行业中处于较低水平，房地产行业的资产负债率在74%～79%之间浮动，JY公司的资产负债率在59%～65%之间浮动，而据国泰安数库，2012年至2015年房地产行业中采用公允价值的公司的资产负债率平均值在60%～75%之间。

总体来看，采用公允价值计量模式的公司的资产负债率低于行业平均水平，说明采用公允价值计量模式可以在一定程度上降低资产负债率，从而提高公司的偿债能力，这有利于公司在市场上进行融资活动。

2.2.2对净利润的影响

公允价值计量模式的应用增加了JY的净利润。公允价值计量模式下的公允价值变动损益会对企业的利润产生影响。2010年至2018年，JY公司的净利润分别是191433万、148332万、239673万、130286万、117299万、224790万、223581万、91152万和16941万;JY公司的公允价值变得损益分别为64015万、77034万、93620万、67172万、62828萬、60218万、59267万、51388万和50893万;公允价值变动损益对利润的影响为33.44%、51.93%、39.06%、51.56%、53.56%、26.79%、26.51%、56.38%和30.04%。

由这些数据可以看出，公允价值计量模式的应用增加了JY在2010年至2018年的净利润。首先，公允价值变动损益对公司净利润的贡献率最低为为26.52%，最高为56.38%，平均影响程度为41.03%。其次，采用公允价值计量模式之后，固定资产、无形资产不需要再计提折旧，这会减少公司成本、费用的支出，从而使得利润增加。所以总的来看公允价值计量模式的应用对JY的净利润的平均贡献率会高于41.03%。

2.2.3对每股经营活动产生的现金流量的影响

对于房地企业而言，当期开工项目目数量、国家宏观调控政策都会对企业的经营活动造成影响。因此，各期经营活动产生的现金流量会存在波动。加之采用了公允价值计量模式后，投资性房地产公允价值也会随市场价格的波动而波动，所以企业每股经营活动产生现金流量也的波动会更加明显。

3.应用公允价值计量模式存在的问题及建议

3.1存在的问题

首先，在房地产市场出现泡沫时，会导致企业利润虚高，利润大幅度增长但是并没有实际利润的流入，这种虚高的利润不利于企业的经营管理，可能会导致资金链的断裂。其次，公允价值难以可靠持续的取得，我国公允价值多依靠评估机构进行评估，因此存在一定的主观性，这导致上市公司为了粉饰报表可能会出现人为操纵利润的现象。