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运用收益法测算商铺市场价值的误区探讨的解决策略分析

商铺价值估价属房地产估价中最基本的物业估价，由于

商业物业本身的多样性的特点，该类物业估价在房地产抵押

估价中风险相对较大。目前，商铺正以其投资收益稳定、保

值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐，因此，如何

准确地对商业物业进行估价呢？

一、商铺市场价值的测算

对于商业物业估价，估价师通常都会选用收益法，让我

们来看一个收益法的测算过程：

案例：深圳市某区一个临街经营服装的商铺，建筑面积

为25.90平方米，土地截止年限为2074年6月10日，目前该铺

租，签约月租金为136元/平方米，每年签约一次，按市

场租金进行调整租金。现买卖双方经过长时间的沟通，拟以

27000元/平方米的价格成交，问该铺的市场价值。

估价师经过现场查勘，该铺所处位置属于该区域繁华地

段，周边有麦当劳、百货商场等主力店进驻，该地段商铺出

租率在90%以上，商铺每年租金呈递增趋势，年递增率为

3%～5%，月租金视商铺的个别地段、店面状况在100～200

元/平方米。假设以2009年7月19日作为估价时点，则其土地

剩余年限为64.94年，由于该铺的签约租金反映了市场租金，

故我们按其实际租金进行测算。

通常情况下，估价师在采用收益法估价时，常用的测算

公式为：

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即

将上面的数据代入公司得出该铺的市场价值为每平方

米24，479元。若以此作为结果，则会得出购买人拟以27000

元/平方米的单价购买高于市场价值。

二、从不同方法进行验证

1.从投资价格的角度进行验证

一般商铺营业经验显示：租金成本不超过营业额10%～

20%。

譬如，以小区约20平方米的便利商店为例，平均毛利约

在25%上下，而其店租金占总营业额比重最好不要超过10%；

文化用品类的小店租金成本占总营业收入比例以不超过15%

为佳；中式快餐业以占总营业收入比例15%左右；即使毛利

可能高达七成的饮料冰品店面，租金占总营业收入比例也应

维持在20%左右。实际租金到底应占总营业额多少比重，会

因当地商圈、人流量变化及行业特性而有所差异，但不宜让

租金超过总营业额四分之一。

估价师在现场查勘时了解到，该商铺经营服装的日营业

额为700元左右，那么我们以一个投资者的角度来判断该物

业何值购买较合适。

作为一个投资者通常要考虑两个常量，即合理的投资回

收期和租金。此前市场公认的合理年投资回报率在8%左右，

考虑到目前投资成本高企，年投资回报率6%左右已经达到合

理水平了，故在此确定投资回收期为15年。当然，将投资年

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限确定为15年，也是综合考虑到经营者的承受能力，要保证

他们也能赚钱，因为让他们亏本经营是不现实的。另外，从

上面的商铺营业经验来看，租金成本一般会占总成本的

10%～20%左右，考虑到估价的商铺目前经营服装，因此在

这里我们选择20%。投资价格的计算公式为：投资价格=年单

位租金成本×回报年限。其计算原理是由年租金成本与回报

年限来确定投资价格的水平，如果现行售价