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要求：

每人任选2题做出实验报告（2分报告，每题一份）。实验报告应包含以下内容：

实验目的

实验数据资料（即所选题目）

估价方法和思路

估价过程（分步写出公式和计算过程）

估价结果

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1．某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年

每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字

楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租

金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬

率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格

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2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土

地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目

实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第一年第二年第三年第四年第五年第年第n年

1、土地取得

2、工程建设

1）住宅楼建设

2）写字楼建设

3、经营

1）住宅楼销售

2）写字楼出租

根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格

6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），

并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租

金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管

理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度

内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

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1.某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让.已知该在建

工程占地面积10000㎡.土地使用年限为2003年10月1日-2043年9月30日,

规划容积率为5.1-4层规划为商业,建筑面积为2万㎡;5-20层规划为写字楼,建

筑面积为3万㎡.项目总开发成本为3000元/㎡,管理费用为开发成本的5%项目

建成后,商业用于经营.写字楼全部出售.经调查,有关数据如下;

（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资

金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过