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专业市场成功开发五要素

一个专业市场的成功开发，应着重从开发商实力、政府政策、商业资源基础条件、专业运营

团队、规划设计方案等五个方面加以重点考虑。无论哪一个方面出了问题，都将会对专业市

场项目的成功启动产生直接的影响。

要素一:开发商实力

专业市场项目作为商业地产的一种形式，同住宅项目的开发具有很大的不同，其更注重项

目长远利益的实现，同时也需要开发商能够持续不断地投入并进行培育才可以形成旺市达到

稳定的局面，因此对开发商的实力也提出了更高的要求。

开发商的实力一方面指资金实力，包括其自有资金水平和融资能力。如果开发商的资金能

力不足，一方面在项目运作过程中就会过多得关注短期利益的实现，同时在后续的市场培育

推广期也有可能面临资金不足，导致项目难以启动的风险。

另一方面，开发商的实力也指其运作项目的经营理念是否符合商业地产的运作规律和是否

具有诚信意识，如果一个开发商仍然坚持用开发住宅的手法操作专业市场项目，且在项目的

运作过程中不能做到言必“行，行必果”，失信于商家，也将导致项目运作无法长远，结合实

践操盘的案例来看，我认为开发商的理念是否正确比其是否有资金实力更重要，是专业市场

开发成功的关键，可以说一个专业市场的成功招商、组建、运营、管理都与开发商的各项实

力紧密相关。

因此，开发商实力包括开发商的资金实力、专业人员配置、资信状况、经营理念等。这其

中重点是开发商资信水平和经营理念，这对于项目能否经得起时间和运作过程的种种不确定

因素的考验起到了至关重要的作用。

作为专业运营公司，如果在同开发商的沟通过程中不能达成共识，开发商一味地强调短期

资金回笼，对于项目的定位、招商组市及后期的运营管理不能有一个清晰地思路，我个人认

为不予介入，因为这样的项目失败的风险极大，且其产生的负面影响无论对于开发商的口碑，

还是对于专业运营公司的品牌形象都会产生极坏地负面影响。

要素二:政府政策

政府永远都是专业市场发展的指“向标”。没有政府的正确引导、长远规划以及相关政策的

扶持，即使其他各项因素都具备、项目的运作也是纸上谈兵“”，很难取得实质性的突破。专

业市场的成功开发与运营，除了需要开发商自身做好相应的各项配套设施以外，其它诸如交

通、物流、金融、治安、餐饮、住宿、信息、劳动力就业等各方面与市场的发展相关的各项

配套均需要政府的投入与支持，因此，对于所开发的项目当地政府是否能够有一个较高的认

识将上述各项配套予以不断完善和规范将至关重要。

同时，政府的支持更多的应当体现在上述外围配套的完善以及宏观政策的制定和长远发展

规划，而不应当介入开发商对项目运作的具体事务当中来，否则将会造成外行指导内行，“

内行不知所措”的尴尬局面，有些地方的政府领导为了做好招商引资工作和对开发商的服务

工作，体现政府的重视，提出了保姆式服务“”的理念，意思是全方位的为开放商做好服务。

大家试想，把自己定位为保姆“”，那开发商就是主人“”。你能否做到事事都听主人“”的呢？

双方之间的角色能否清晰界定呢？事实证明，在合作过程中出现了很多的问题。因此，各地

政府在市场开发建设过程中一定要把握好自己的角色定位，不要出现角色模糊的情况。

要素三:商业资源条件

中国的专业市场多为自发形成基础上的规范引导而成，因此，一个地方是否具有专业市场

形成所应具有的商业资源条件将会影响招商组市的难易程度以及后期培育的投入状况。

所谓的商业资源条件，就是指当地是否具有某一类的产业竞争优势或商品集散优势，只有

具备相应基础的条件下，才可以以此为基础不断延伸、培育扩大市场的占有率和市场规模，

形成有竞争优势的专业市场。知名的专业市场如中国义乌小商品城、常熟招商城等都具有这

方面的明显特征。

否则，在没有商业资源商业基础条件下进行专业市场的开发将是对开发商实力的极大挑

战，往往会形成空壳市场的局面。因此开发商不要只看重专业市场的盈利能力盲目的拿到一

块地就上专业市场的开发项目，一定要分析自己的地块是否具备相应的条件，如果没有，请

慎重启动，我们建议专业市场的开发应该是在原有基础上的创新提升，不提倡创造。

要素四:专业运营团队

专业市场作为商业地产的一种主要形式，其运营管理需要专业的商业运作，而专业市场客

户群体的多样性、复杂性以及流通的规模性等特点，又决定了专业市场的运营管理同传统意

义上的购物中心、零售百货等商业业态具有很大的