资产评估公式.pdfVIP

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（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致

①方法一

②方法二

评估对象价值

＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n

（5）成新率价格调整法

资产的成新率

＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%

6.直接比较法使用频率高的方法

（1）市场售价类比法一个以上可比因素不一致

资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数

【例7.单选题】（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一

年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价

值最接近于（）万元。

A.1400B.1700C.1800D.1970

-可编辑修改-

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【例9.单选题】采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。

A.资本化率越高，收益现值越低

B.资本化率越高，收益现值越高

C.资产预期收益期不影响收益现值

D.无风险报酬率不影响收益现值

【例10.单选题】已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%

的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，该资产的评估价值为（）。

A.649万元B.751万元C.974万元D.1126万元

（三）功能性贬值估算

1.分类

【注意】如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能

性贬值。

2.超额投资成本（功能性贬值1）

3.营运性功能贬值

（1）含义

（2）功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得

①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营

成本。

②确定净超额运营成本

＝超额运营成本（1-所得税税率）收益额（A、Rt）

-可编辑修改-

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③估计被评估资产的剩余寿命（年限n）

④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估

资产功能性损耗（贬值），计算公式为：

4.应用举例

某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作

员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待

评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相

对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下

1.间接计算法（生产能力相对过剩引起的经济性贬值）

资产的经济性贬值率

＝1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）

X

-可编辑修改-

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