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物业管理早期介入与前期管理

一．概念

1．早期介入

早期介入是指公司从物业管理和日后运作的专业角度为开发商

（业主）提出楼宇设计，设备安装、施工监督工程验收接管等多方面

提出建设性的意见。

2．前期管理前期管理是指公司接受委托物业管理，从接受验收到

业主委员会成立。对非小区物业，目前政府没有成立业主委员会要求，

可理解为从接受物业验收后3—6月该项目物业管理的实施阶段。

3．管理责任早期介入的物业管理是参与和提出建议，不承担管理

责任，前期物业公司是直接参与管理，具有承担物业管理的责任。

二．早期介入

1．早期介入的人员安排早期介入是为了便于今后管理，主要对楼

宇的土建结构、管道走向、设备安装等诸多工程建设接但各项管理进

行了解、熟悉。所以该阶段人员配置应从工程技术人员为主，可根据

楼宇面积的大小、设备的复杂程度选派电气、暖通、弱电等方面的技

术骨干若干名，以及管理中心/处候选经理，在工程施工中后期进场。

2．早期介入阶段管理中心/管理处经理基本工作内容早期介入期

间由公司市场经营部负责，现场管理中心/处经理组织工程管理技术人

员可以对以下方面作出计划的安排：

2.1提出设备的设置和服务方面的改进意见及设计遗漏工程项目的

建议；

2.2分析物业建造选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减

轻后期管理的压力；

2.3审查有关工程及设备的优劣，提供改进意见。对维修检查通道

的位置及供电量的设计配置，要仔细审核，以避免日后维修工程开展

不便；

2.4提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见；

2.5提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见；

2.6帮助施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材

质造成的损伤；

2.7提前熟悉楼宇中的各种设备和管线走向，对今后的管理和维修

养护大有益处；

2.8督促工程施工进度。当楼宇进入施工验收阶段，现场管理中心

/处经理应与公司物业管理部、人力资源部协调，准备将工作状态转入

前期管理阶段工作。

三．前期管理

办公物业、公共物业的前期管理概念界定为楼宇物业管理验收接

管开始3至6个月，物业管理阶段。

小区居住物业前期管理界定为小区物业管理验收接管后至小区业

主委员会成立。

1．管理中心/处管理人员的确立与人员招聘根据楼盘面积、功能、

设备复杂程度可设立：

1—2万平方米（建面）拟设立管理处经理1名、文员兼财务、人

事管理员1名、工程主管或物业主管1名。工程人员、保安人员、保

洁人员、客服人员按楼宇实际需求和合同约定进行配置。管理处总人

数一般由30—50人组成；

3—5万平方米（建面）拟设立管理处经理1名、文员1名、工程

部、保安部、保洁部、客服部经理各1名。管理处总人数应根据楼宇

实际需求和合同约定进行配置。一般由60—110人组成；

5—15万平方米（建面）拟设立管理中心总经理1名、财务1名、

人事管理员1名、工程部、保安部、保洁部、客服部经理各1名。管

理中心总人数应根据楼宇实际需求和合同约定进行配置，管理中心总

人数一般为110—180人组成，管理中心人员招聘由公司人力资源部

负责实施；

15万平方米以上（建面）拟设立管理中心总经理1名、总经理助

理1名、财务1名、人事管理员1名、工程部、保安部、保洁部、客

服部经理各1名。管理中心总人数应根据楼宇实际需求和合同约定进

行配置，管理中心总人数一般为215人左右组成，管理中心人员招聘

由公司人力资源部负责实施。

2．前期管理阶段管理中心/处经理基本工作内容

2.1物业验收、交接时间、步骤、内容、记录的安排管理中心/处

经理应根据参加项目工程协调会及与业主的沟通确定验收区域、验收

步骤、楼宇具体验收、交接的验收时间。

2.1.1验收、交接的内容

（1）概念

竣工，它是指一个建设工程项目经过建筑施工和设备安装之后，

达到了该工程项目规划文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件，

作为房地产综合开发的成品，由承建单位向房地产开发建设单位书面

报告工程项目完成。

竣工验收，它是指建设工程项目竣工（包括隐蔽工程竣工、单项

工程竣工、分期工程竣