广州房地产市场情况分析及展望.docx

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广州房地产市场情况分析及展望

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一2016年全国房地产发展环境

2016年宏观经济下行压力依然较大。从全球经济看，发达经济体有效需求不足，复苏步伐放慢，贸易保护、“逆全球化”升温和民粹主义思潮泛起，新兴经济体外贸环境有所改善，部分国家经济触底回升，国际货币基金组织（IMF）指出，2016年全球经济增长3.1%，比2015年回落0.1个百分点。从国内经济看，我国经济缓中趋稳、稳中向好，经济结构继续优化，质量和效益提高，全年完成国内生产总值74.41万亿元，增长6.7%，增速比2015年回落0.2个百分点。从广州的情况看，经济实现平稳增长，但增速有所放缓，全年实现地区生产总值1.96万亿元，增长8.2%，增速比上年回落0.3个百分点。

2016年我国房地产市场活跃。在一系列去库存政策的带动下，市场成交情况良好，全年商品房销售面积达到15.73亿平方米，比上年增长22.5%，销售金额达到11.76万亿元，增长34.8%。房地产开发投资增长提速，全年完成投资10.26万亿元，增长6.9%，增速比上年提高5.9个百分点，其中住宅投资6.87万亿元，增长6.4%。房地产新开工量增长较快，全年房屋和住宅新开工面积分别达到16.69亿和11.59亿平方米，分别增长8.1%和8.7%。开发商拿地热情较高，全年购置土地面积2.20亿平方米，减少3.4%，土地成交价款9129亿元，增长19.8%。市场库存量有所减少，年末商品房待售面积6.95亿平方米，比2015年末减少2314万平方米，其中住宅待售面积4.03亿平方米，比2015年末减少4991万平方米。房价走势出现分化，国家统计局数据显示，70个大中城市中，12月份新建商品住宅价格同比升幅超过20%的城市达到14个，升幅在10%～20%的城市有9个，升幅在10%以内的城市有42个，但价格同比下跌的城市仍有5个。

2016年，我国房地产市场呈现新情况，政策环境随之出现新变化。中央层面，年初两会提出因城施策去库存，央行和银监会出台政策，提出在不实施“限购”措施的城市，首套房和二套房贷款首付比例可分别降至20%和30%，财政部出台政策降低房地产交易环节的契税和营业税。三季度以来，随着市场的变化，政策环境出现转向，严控房地产金融风险和规范行业经营行为成为调控重点。央行等相关部门多次发文要求严控房地产金融业务，加大房地产金融监管及审查力度，住建部要求各地严厉查处各类房地产经营违法违规行为。地方层面，调控政策也经历了从相对宽松到热点城市持续收紧的过程：一方面，热点城市调控政策不断出台并一再收紧，限购限贷力度及各项市场监管措施频频加码；另一方面，三线、四线城市坚持实施去库存策略，从供需两端改善市场环境。

二2016年广州房地产市场发展情况

2016年广州房地产市场活跃。一手住宅市场量价齐升，全年网上签约（以下简称“签约”）面积1415.99万平方米，比上年增长31.2%，签约均价16627元/平方米，上升10.2%。二手住宅成交量大幅增加，全年交易登记（以下简称“登记”）面积1153.32万平方米，增长65.5%。商服物业市场销售情况良好，一手写字楼和一手商铺签约面积分别达到203.89万和92.21万平方米，分别增长14.4%和47.9%；房地产开发投资增长较快，全年完成投资2540.85亿元，增长18.9%；住宅新开工面积达到1258.57万平方米，增长20.1%。

（一）一手住宅市场情况

1.总体情况

市场供应有所减少。2016年，广州一手住宅批准预售面积992.28万平方米，比上年减少4.6%；平均每套住宅预售面积为101.38平方米，较2015年（111.46平方米/套）减少9.0%，中小户型住宅供应有所增加。

市场成交量明显增加。2016年，广州房地产调控政策保持基本稳定，在银行给予首套房贷款持续性优惠利率、国家出台首套房契税优惠政策等一系列利好的带动下，市场持续活跃，全年一手住宅签约面积1415.99万平方米，比上年增长31.2%，供需缺口达到423.71万平方米，新增供应未能满足需求。市场成交量持续保持高位，除2月受春节因素影响成交量有所回落外，各月成交量基本保持100万平方米或以上的较高水平，其中10月更达到168.61万平方米的历史新高。

市场价格有所提高。2016年，全市一手住宅签约均价达到16627元/平方米，比2015年上升10.2%。从价格走势看，1～7月市场价格基本稳定，签约均价保持在每平方米16000元左右，8～10月受北上深及部分热点二线城市房价上涨带动，广州房地产市场价格有所走高，11～12月受调控政策影响，价格略有回落（见图1）。

图12016年各月广州市一手住宅市场交易情况