美术馆物业管理方案.doc

美术馆物业管理方案

目录

第一章工程分析、拟采取物业效劳模式和机制 3

第一节工程分析 3

第二节物业管理效劳模式 4

第三节物业管理效劳机制 5

第二章工程人员配置、选聘和劳资管理、培训 7

第一节工程人员配备及部门、岗位职责 7

第二节工程物业效劳人员的配备和选聘 17

第三节工程人员的素质承诺 18

第四节工程人员的劳资管理 19

第五节工程物业效劳人员的岗位培训和考核 20

第三章物业管理日常效劳标准、承诺指标及措施 24

第一节管理总目标及承诺 24

第二节承诺指标及采取措施 25

第四章平安护卫效劳 27

第一节保安效劳范围 27

第二节整体平安防范措施 28

第三节保安员岗位管理 29

第四节消防管理 31

第五节管理规定和管理作业规程 35

第六节应急处理预案 57

第五章房屋及设备设施管理标准及措施 63

第一节工程管理效劳范围 63

第二节房屋建筑的日常养护标准及采取措施 64

第三节供配电系统设备运行管理维护标准及措施 67

第四节弱电系统设备运行管理维护标准及措施 70

第五节给排水系统设备运行管理维护标准及措施 73

第六节暖通中央空调系统设备运行管理维护标准及措施 76

第七节消防系统设备运行管理维护标准及措施 78

第八节设备机房、值班室、管井等清洁管理标准及措施 81

第六章房屋及设施设备维护修缮方案及实施细那么 82

第一节房屋建筑维护修缮方案及实施细那么 82

第二节供配电系统设备维修 83

第三节弱电系统设备维护修缮方案及实施细那么 85

第四节给排水系统设备维护修缮方案及实施细那么 86

第五节暖通空调系统设备维护修缮方案及实施细那么 87

第六节消防系统设备维护修缮方案及实施细那么 88

第七章工程档案管理、计算机应用和工程管理制度 90

第一节房屋及设备档案的建立 90

第二节房屋及设备档案资料的管理 93

第三节计算机在管理工作中的应用 95

第四节工程综合管理制度 96

第八章工程接管验收方案 102

第九章物业管理效劳费测算 105

第一章工程分析、拟采取物业效劳模式和机制

第一节工程分析

一、工程概况和功能分析

某某美术馆：位于北京市某区，某年新建工程，建筑面积14777平方米，地上四层，设备设施先进精良。主要设备：楼宇自控系统、消防监控系统、安防监控系统、电子巡更系统、空调制冷系统、供配电系统、给排水系统，供暖系统、电梯系统等。

二、工程管理重点和难点分析

根据上述工程概况和功能分析，我司认为某某美术馆工程有以下管理重点和难点：

1、某某美术馆的管理重点：略。因此物业管理效劳要做到以下几点：

★确保美术馆区域内财产平安万无一失、保密工作万无一失、人身平安万无一失、消防管理万无一失；

★保障美术馆设施设备运行良好、维护保养有方案、按时间、保质量、有记录；

★做好美术馆的节能降耗工作，为国家节约资金；

★通过优质标准的物业管理效劳树立美术馆节约、开放、亲和、文明的公众形象。

第二节物业管理效劳模式

我公司在该工程设立美术馆工程管理处，实行以工程主管负责制为根底，公司统筹各部门协助为补充的管理模式。接受馆方主管部门的监督检查，为馆方提供国际化、专业化标准的物业管理效劳。

馆方行政主管部门

馆方行政主管部门

北京某物业管理

沟通协调

沟通

协调

监督检查

监督

检查

监督

检查

指导

美术馆

美术馆项目管理处

监督、检查、指导

监督、检查、指导

工程保障组设备运行组

工程保障组

设备运行组

平安护卫组

平安护卫组

提供效劳

提供效劳

院方及各类客户

院方及各类客户

第三节物业管理效劳机制

一、方案目标管理

1、某物业公司将根据美术馆的具体情况和与之最终签订的委托管理合同条款，制定各项详细的效劳标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与工程管理处签订《目标管理责任书》，并按《目标管理责任书》的内容检查、监督工程管理处的工作，定期进行考评和验证，并依此对工程管理处进行奖惩。

2、针对物业管理工作的具体内容，工程管理处将目标和效劳标准进行分解、量化为硬性指标，落实到各职能部门、班组和个人，进行量化考核。

二、行政监督管理

公司在物业工程现场采用以下管理方式对各职能部门、专业班组实施管理，保证效劳工作的正常运行。

1、经济手段：公司与员工签订《劳动合同》，明确岗位职责，制定与员工岗位和工作成绩挂钩的薪金制度，以此调发动工工作积极性。公司与工程管理处管理班子成员签订《聘岗协议》，制定工程管理处管理班子成员的管理目标、管理业绩和薪酬挂钩的年薪制度，以此促进工程管理处管理班子成员的主观能动性和创新精神。

2、标准管理：由公司