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工业厂房建设全过程工程咨询组织管理创新探索

本文以福州市首个提升改造类工业厂房项目为例，对其在项目全寿命周期中采取1+N+X服务模式的经验进行总结和分析讨论，以期为类似工程项目中全过程工程咨询服务的开展提供参考。

一、项目概况

中能电气提升改造项目（以下简称“项目”）为福建省福州市第一批工业厂房类提升改造项目，项目位于福州市仓山区金洲北路马榕地铁站旁。项目规划用地面积为20694平方米（约31.04亩），设有三栋14层高层建筑，一栋4层多层建筑及1层地下室，总建筑面积约6.2万平方米。项目建成后拟做产业研发、展厅和对外招租等。项目于2021年11月开工，于2023年2月竣工，于2023年6月完成备案，于2023年7月开园，正式投入使用。建设单位采取的工程管理模式为全过程工程咨询+施工总承包。

二、全过程工程咨询服务内容及难点

项目于2021年5月完成全过程工程咨询服务招标工作，服务模式采取1+N+X模式，内容包括工程项目管理、工程设计咨询、工程勘察咨询、工程监理咨询、工程造价咨询、交通安全评价咨询、劳动卫生安全评价咨询、桩基检测等，同时附带增值服务BIM模型辅助设计咨询等。

项目全过程工程咨询难点如下：一是项目建成后涉及改造多，专业交接界面多，设计既要满足厂房建设标准，又要满足后期营运标准。二是业主建设投资资金有限，要求限额设计。三是项目临近地铁风亭站，施工过程应做好地铁保护监测工作，周边条件对施工影响大，综合协调管理难度大。

三、充分发挥“项目管理”优势，解决全过程工程咨询难点

项目管理是否规范到位，直接影响工程的开展和工期进度，全过程管理涉及项目全寿命周期，从项目策划开始，至项目运营，对项目管理的规范性、合理性、成效性提出更高要求[1]。要求项目管理团队转变传统管理思想，以“全咨”的视觉角度积极应对内部和外部的不利因素，树立整体性意识，积极灵活地开展全咨项目管理，充分发挥“1”的优势[2]。

（一）分析项目投产需求，配合业主靠前改造

在项目筹建初期，业主对项目投产后的运营和定位较为模糊，仅对项目投资、进度和质量较为关注。但随着项目进度的推进和业主专业招商团队的引进，业主对项目的定位渐渐清晰明朗，招商需求也不断提出。总结业主需求分析结论，主要有以下几个方面：一是确保按期竣工交付；二是不影响竣工验收前提下，尽量满足招商业态提出的改造；三是招商提出的租户切铺应尽量满足后期污水排放预留条件；四是对大容量用电客户应预留用电接入条件。

“全咨”项目管理针对业主需求，在项目实施阶段中，协调项目设计团队根据业主需求出具设计变更，协调项目监理团队和项目施工团队按设计变更进行业主需求落地。在全过程工程管理理念下，项目“全咨”所有负责人及项目施工的所有负责人均需要保持全局意识和观念。在执行工作过程中，应服从上级指令，保持上下级的沟通和联系，使指令能够顺利下达最终执行者，使工程项目能够顺利开展[3]。

（二）全面优化限额设计，满足业主投资需求

经验表明，工程项目的投资控制关键在设计阶段，设计阶段的管控对整个项目的投资影响程度达到75%以上。在项目“全咨”合同中，业主对项目工程费用有明确的约定，要求在限额投资内进行限额设计。

“全咨”管理团队重点关注设计阶段管控，指导设计团队在方案设计阶段进行多方案结构体系的经济指标比选，并注重四大设计优化：功能设计优化、流线设计优化、限额设计优化、BIM辅助优化。

一是设计优化主要体现在：对地下室层高及流线进行了优化，提高停车效率，缩减地下室面积；对电梯数量及位置进行了优化，减少货梯数量，优化电梯参数；对景观设计进行优化，结合后期改造预留，种植美观易成活的植物；对局部重点部位进行夜景设计，用较低的投入，得到很好的企业展示效果。

二是限额设计方面，根据确定的投资估算、设计任务、设备选型，提出合理的优化建议。在结构选型及梁系布置方面，进行多方案经济指标比选。其中，3栋14层高层建筑钢筋单方指标均控制在40kg/m2以下（见表1），整体单方造价控制在2200元/m2左右，对标当地同类工程项目的经济指标，本项目造价管控成效优势明显。

表1单项指标汇总表

三是BIM辅助优化方面，应用BIM技术完成建筑、结构、机电安装、视频监控、电梯、景观装饰等专业的三维模型，进行多专业模型的模拟碰撞、供设计查缺补漏、优化管线交叉、优化层高等，同时也减少施工过程中的错漏碰缺，减少返工。同时，也将BIM成果提供给施工单位和监理单位，便于监理单位的过程监管和施工单位的管线排布等。

（三）全面调研周边环境，积极做好地保监测

因项目位于地铁马榕站—金山站区间50米控制保护区范围内，施工时需对地铁5号线进行保护性监测。通过监测动态收集地铁结构变形信息，掌握结构变形情况，保障运营安全，确保工程的可靠