业主委员会难以正常运转的原因及处理建议-物业管理论文-管理学论文.pdf

业主委员会难以正常运转的原因及处理建议-物业管理论文-管理学论文--第1页

业主委员会难以正常运转的原因及处理建

议-物业管理论文-管理学论文

——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——

根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会是业主大会的

执行机构，其职责包括：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实

施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务

合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物

业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主

大会赋予的其他职责。

要成立业主委员会很困难，多年来一直是困扰广大业主和业

界的一个重要问题。造成这一结果的原因有诸多方面，影响比较大的

有以下几点：（1）依我国现行的法律体系，业主委员会不具有的法

人资格，因此，业主委员会是否具有诉讼资格在实践中颇有争议；（2）

有一部分业主心态不端正，认为成立业主委员会的主要目的就是加强

与物业、开发商公司的对抗筹码，首先这种思想和出发点就引起了质

疑，同时这也是得不到开发商、物业公司，甚至是政府办事处支持的

业主委员会难以正常运转的原因及处理建议-物业管理论文-管理学论文--第1页

业主委员会难以正常运转的原因及处理建议-物业管理论文-管理学论文--第2页

重要原因；（3）小区业主内部之间的，有的业主为了个人的利益，

拉帮结派，制造不利于团结的矛盾；（4）业主委员会的成立程序比较

繁琐复杂，专业化程度高，消耗大量的人力、物力、财力。这样高强

度的工作，仅凭几位热血人士是很难坚持和完成的。

尽管业主委员会成立的困难比较多，但也有一小部分物业项

目克服了重重困难，好不容易成立了该组织，通过各种渠道了解到，

即使成立了业主委员会，其职能也很难正常发挥。

（1）业主委员会的成员很难持久保持服务的热情。根据相关

的政策对业主委员会成员规定，要求其热心公益事业，并具有较强的

工作责任心。业主委员会是无薪劳动的，因此一般都是属于兼职工作。

作为一项兼职工作，业主委员会很难发挥其应有的作用。首先，其成

员无法保证在物业管理出现问题时能及时处理问题。物业管理是一项

繁杂的工作，它需要处理的关系问题很多，如物业公司与业主委员会、

业主间的关系，业主和业主之间的关系，以及业主委员会与相关主管

部门或专业管理单位之间的关系等等，其中所涉及的工作量与社会上

正常运作的公司所需要处理的事务相比较，有过之而无不及，只依靠

几个兼职人员是不行的。若委员自己的事情与业主委员会的事情发生

冲突时，往往会先处理自己的事情。其次，没有报酬很难让委员持久

业主委员会难以正常运转的原因及处理建议-物业管理论文-管理学论文--第2页

业主委员会难以正常运转的原因及处理建议-物业管理论文-管理学论文--第3页

保持热情，长此以往，很多委员的心理就会产生不平衡，进而出现厌

倦情绪，积极性就会减弱，参与管理的时间就会减少，最终导致业主

委员会的运行受到影响。

（2）缺少专业性的指导，业主委员会的作用无法发挥到最大

化。物业管理过程中涉及多个专业性极强的领域，如电工、法律、水

暖、财务、审计等，业主委员会若缺少这些专业知识，就不能做到对

物业公司工作的检查监督和指导，与业主进行有效地沟通。在实践多

数业主委员，可能对某一领域比较熟悉，也有可能对部分领域有所了

解，但是能对全部领域都有专业了解的成员是极少甚至没有的。在这

种情况下，当业主委员会在履行职责时遇到某一方面的专业问题时，

就往往会显得手足无措。比如房屋维修，当物业公司提出了一种意见

（比如房屋维修方案），由于对这方面知识的不了解致使委员会无法