厂房写字楼物业管理整体设想及策划方案.docx

厂房写字楼物业管理整体设想及策划方案

第一节物业服务分析

一、物业服务行业现状、前景分析

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活厂房、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。

物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。

（一）厂房物业服务行业现状

1.工业厂房物业管理立法不完善

我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系。

但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。

而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。

对于工业厂房物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业厂房物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业厂房的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。此外，由于对工业厂房物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业厂房物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理。

2.工业厂房的市场化程度不高

当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种：

（1）通过公开招投标占领市场

（2）通过协议招标方式占领市场

（3）通过自建自管方式拥有市场

由于工业厂房的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理。

3.规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面

从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业厂房的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火。

4.工业厂房的配套设施不够完善

我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。

（二）物业服务行业前景分析

针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

1.物业管理的社会化

物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了职工和使用人，使广大职工和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。

2.物业管理的专业化

物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

3.物业管理的智能化与信息化

物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。其一，物业管理这行业需要一款好的物业管理软件，一个好的物业管理软件，应建立在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。

广义的