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价格定位分析概述

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价格定位分析概述

在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理,是根据商品房建设成本加计划

利润的成本导向定价较好,还是视市场供求关系的需求导向定价为佳下文对此作一些分

析.

一、认识房地产价格的真实面目

房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方.其共同之处是：首先都是

价格,都用货币表示；其次是都有波动,受供求等因素的影响；第三,按质论价；优质高

价,劣质低价.而房地产价格与一般物价相比,更表现出房地产价格不同的特征：

第一,房地产价格既可表示为交换代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的

租金房地产价格VS租金＝本金VS利息.

其实,租金能较准确地反映商品房实际价格,因为真正需要房地产商品的人,是租

用房地产的人,是他们看中了房地产商品的使用价值,而购买者则不一定真正使用,他可

能是作为一种投资去购买商品房,用于保值、升值,他看中的是房地产商品所具有的收

益性,房地产的价值最终是体现在使用者身上.

第二,房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格.房地产自然地理位置不可

移动,可以转移的并非房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权.

第三,房地产价格是在长期考虑下形成的.一宗房地产通常与周围其他宗房地产构

成某一地区,这个地区并非固定不变的,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地

产价格是在考虑该房产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形

成房地产的今日价格.

第四,房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体之间的个别因

素容易起作用.这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性,使房地

产不同于一般物品.没有一个统一价格,或指导价格,交易主体会根据房地产的自身条件,

供求状况而接受不同的价格.

房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目略.

二、制定房地产价格合理的定价目标

首先,对每一个开发商来讲,追求最大利润是自然的,这便是定价目标.不少开发商

往往会将价格尽量定高以获取高额利润,这在90年代初卖方市场下,可能是行得通的.

如今在市场日益成熟的情况下,价格的高企只是开发商一厢情愿而已.事实上,追求最大

利润并不等于定高价格,而是追求企业长期目标的最大利润,高价带来的高额利润只是

短期的,逐渐会受到消费者的不满而拒绝购买,反而让竞争者争得市场.以低价入市争取

顾客,拥有消费者,才能给企业带来长远的利润.

房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题.当同地区有多个

楼盘参与销售竞争时,在楼盘素质相近的情况下,价格较低者往往能取得良好的销售成

绩.在定价之前,作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质

量、建筑材料、销售手段等方面资料,以制定具有竞争力的价格.一般可以同地区同类

房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格,考虑自身位置、设计、技术水平、配套设

施等不可或缺的因素,或以高或低于竞争者的价格出售,如高于基础价格,必须具备超过

竞争者的有利条件,使顾客愿意支付较高的价格.

以取得最大利润作为定价目标,是个抽象的数字,是大前提.如果要将目标具体化,

也可将投资利润率作为定价目标.即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率,计

算出售楼的价格.但是投资利润率为多少才合理呢在房地产热火朝天的90年代初,房

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地产市场的投资收益率可高达40％.当市场趋于成熟和规范以后,房地产的平均利润仍

可能高于社会平均利