论政府调控杭州房地产市场的理论依据与现实必要性.docxVIP

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论政府调控杭州房地产市场的理论依据与现实必要性

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一、房地产市场的缺陷性：政府调控房地产市场的理论依据?

房地产业本身的特殊性以及市场机制的天然缺陷致使无法依靠市场自身的力量解决这些问题，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。?

(1)土地市场的易垄断性与土地投机：政府干预房地产市场的依据之＿?

土地不仅是一种非常重要的社会财富，更是﹁种极为稀缺的生产要素，其社会财富的价值正是由其生产要素价值或其经济潜力所决定的。因此，土地及其形成的要素市场在整个经济体系中占有十分重要的地位，土地市场是否正常运行关系到国民经济能否正常运行。?

由于土地自然供给的零弹性、经济供给的低弹性以及区位的固定性，决定了土地具有天然的易垄断性；土地供给的低弹性、土地产权交易的分散性以及交易过程中信息的不完全性共同决定了土地极易成为投机追逐的对象。?

土地投机没有增加社会财富，却导致了社会财富的重新分配；没有提高土地资源的利用效率，却使资源配置偏离了正常情形下市场地价所引导的土地资源优化配置的轨迹.土地投机破坏性要求一个能够代表公共利益的权威机构对土地交易进行严格的控制和规范，这种机构只能是政府部门。因此，土地本身的特殊性、土地市场的易投机性是政府采用各种政策手段干预土地市场的一个重要依据。?

(2)土地利用中的外部性：政府干预房地产市场的依据之二?

在土地经济运行中，不仅会产生许多正向的外部效应，如政府对城市土地的投资开发，改善了整个城市地区的投资环境，提高了邻近地区的土地价值——这是政府利用税收手段(如土地增值税或房地产转让所得税)分配土地增值收益的依据；而且还会产生诸如生态环境质量恶化，土地过度开发导致建筑垃圾增多，绿地减少，噪声污染等城市环境问题以及城市景观的美学和生态学价值降低等负面效应——这是政府利用规划、计划、税收等手段调整土地开发利用行为的依据。?

从资源配置效率方面看，土地开发利用中存在的外部效应使得私人的成本收益与社会的成本收益发生偏离，导致土地资源配置处于低效甚至无效状态。这是政府干预土地市场、调节和引导土地利用，雇恋厥褂谜叩乃饺顺杀居肷缁岢杀厩饔谝恢拢植故谐∨渲米试吹牟蛔愕挠忠桓鲋匾睦砺垡谰荨?nbsp;

(3)住宅市场的不完全竞争性及其缺陷：政府调控房地产市场的依据之三?

与其他产品显著不同的是，由于土地本身的稀缺性、位置的固定性以及土地住宅利用的规划控制共同造成了一定区域内住宅区位的独特性、稀缺性以及住宅产品的差异性。正是住宅的这种区位特征和产品差异性的存在，决定了即便是不存在资本性、技术性和政策性进入壁垒，房地产市场也难以成为充分竞争的市场。换言之，将房地产市场看作垄断竞争性市场更为符合实际。?

理论分析表明，在垄断竞争的市场结构下，开发商凭借对房地产区位的垄断和产品差异化的天然优势，利用交易双方对房地产市场信息占有的不对称性，享有住宅供给和定价的主导性优势，目前杭州市楼市存在的所谓“惜售”现象，其实质是一些开发商认识并利用了房地产市场的这种不完全竞争性，特别是楼市信息占有的不对称性，人为制造住宅供应稀缺性以抬高楼市价格的一种自利行为。?

住宅市场的不完全竞争性及其市场结果的无效性无法通过市场自身的力量加以纠正，外部力量的介入就成为必然选择。在住宅市场上买方占据劣势的情况下，政府干预几乎成为唯一可行的选择。?

(4)住宅产业发展目标的双重性：政府调控房地产市场的依据之四?

与其他产业相比，住宅产业发展的目标历来是双重的：既有促进资源有效配置以推动整个住宅产业繁荣发展的经济目标，又有保障社会中低收入阶层住房权利的社会目标。?转贴于

前面的分析表明，追逐利润最大化使得市场提供的住宅产品无论是数量和价格均难以达到社会要求的最优水平，而住宅产品作为一种生活必需品，它没有替代品可供人们选择。这种情况下，住宅保障的社会目标的实现必须考虑市场以外的机制。这种机制就是政府的直接干预和间接调控。?

在实现住宅产业发展的社会目标方面，政府当然有多种选择：比如直接为中低收入者提供廉租或廉价住房、提供住房补贴等，这些福利性措施都属于政府转移支付的范畴。另外，政府还可以利用公共权利调整、控制和引导开发商的供给行为，让其为中低收入居民提供他们的购买力可以承受的普通住房。这个意图既可以通过政府对开发商实行歧视性税收或补贴政策来间接地实现，也可以通过直接的行政干预来达到：比如政府可以通过控制住宅用地的供给来实现其建立住宅保障体系的目标。在城市土地为国家所有的制度前提下，政府作为土地一级市场的唯一供给主体，它有权利按照公共利益的要求决定其土地的投放量和用途。?

(5)房地产业的特殊性：政府调控房地产市场的依据之