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老旧小区改造技术方案

1、改造原则

1.1、坚持“先民生后提升、先规划后建设、先功能后景观、

先地下后地上”的原则，重点解决保障居民基本生活和安全的

用水、用电、用气、交通出行、消防等问题，消除小区安全隐

患，改善基本生活需求，营造良好居住环境。

1.2、老旧小区在改造过程中，应尊重、保护和利用具有

历史文化价值的住区文化、街巷道路和特色景观，结合自身基

础条件和居民切实意愿，因地制宜确定改造内容。注重特色营

造，融入特色文化元素，彰显城市人文理念和风格特点，形成

老旧小区改造试点经验。

1.3、坚持整治与管理结合原则，在完善硬件配套设施的

同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到业委

会成立一个、综合整治推进一个、物业管理建立一个，避免重

复施工影响居民生活。

1.4、坚持先急后缓原则，对于基础设施差、管理混乱、

安全隐患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行改造。

1.5、坚持整治改造为主，兼顾提升改造，在重点组织对

老旧小区进行以水、电、气、通讯网络、市政道路排水、绿化

环境、停车场等设施进行整治改造的同时，兼顾“适老化”和节

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能等提升改造。小区内配套公共设施可新建、扩建，亦可置换

改造。

1.6、对相同且相邻小区，可考虑整合提升，追求效益最

大化。1.7、老旧小区的更新改造应具有可持续性，与城市的

久远规划相结合，充分挖掘现有社区特色和资源。优先选择综

合改造的方式，更新改造要有针对性，且在经济和技术上可行，

更新改造要充分利用现有条件，并为此后留有余地，更新改造

部位应符合国度现行有关标准和规范的规定。

2.建筑物本体修缮

2.1外立面改造。建筑外立面更新改造应遵循安全美观、

节能环保、符合区域风貌控制规划、与周边建筑环境相协调的

原则，不得影响原有建筑的日照、采光、通风、结构安全、防

水，并慎重使用外加铝单板，原则上使用涂料等。屋顶、外窗

和外墙进行更新、改造的，更新、改造后的屋顶、外窗和外墙

的节能性能应符合规范的相关要求。

2.1.1外门窗

1）更换采光、隔音及密封性不能满足节能要求的老旧门

窗，有条件的改造增加外窗遮阳设施，改造后的门窗气密性、

水密性、抗风压性及传热系数等级符合节能设计标准。

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2）楼梯间等公共部位外窗，可结合外立面改造选用普通

外窗。

2.1.2拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能、

危及房屋安全的应恢复原状。对老旧小区内原有老旧外设防盗

网进行拆除，并根据外立面改造形式，结合空调位设置窗套或

隐形防盗网。2.1.3楼内外饰面

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1）楼内公共区域原有墙面破损严重或老旧污损均做涂料

粉刷；原有墙面保存尚好或为块材饰面，可保留修复。

2）楼外原饰面材料为涂料饰面的可在原饰面做修复翻新，

其他外墙饰面可根据确定的外饰面选定保温材料。原有墙体材

料为水刷石时，施工时应铲除原饰面材料，按施工工艺要求完

成外墙保温的改造，由于无法恢复原外饰面的做法，外饰面材

料可根据小区整体设计的要求选用。

3）高层建筑的外饰面宜优先选用涂料、饰面砂浆等轻质

材料。

4）建筑散水沉降或破损问题应进行修复与改造。