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苏州房地产行业市场深度分析及发展规划咨询

城市人民政府对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，根据

地方经济社会发展水平、人口规模和结构变化、住房供求关系等因素，

稳妥制定并实施一城一策工作方案，因地制宜、多策并举，稳定地价、

房价和预期。坚持以居住为主，促进住房健康消费，完善住房市场体

系，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求，保持政策的连续性、

稳定性，坚决不将房地产作为短期刺激经济增长的工具和手段。健全

城市群、都市圈住房供应体系，加强城市之间住房政策联动和统筹协

调。科学编制十四五时期城镇住房年度建设计划，合理安排住房建设

规模和结构。

十三五以来，我省城镇住房发展取得了积极成效，但是相对于全

社会总体居住水平的较快提升，不同群体的住房获得感、大中小城市

的宜居水平仍不平衡。城镇住房保障体系还不健全，新市民特别是青

年人住房困难问题仍然比较突出，住房公积金制度公平性和普惠性有

待提升；房地产市场平稳运行的基础尚不牢固，资金过度流入房地产

市场的风险需要关注，住房供应结构性矛盾仍然存在，住房租赁市场

的发展尚处于探索阶段；居住品质提升速度相对滞后，城镇老旧小区

改造任务面广量大，住房建设品质与适用、经济、绿色、美观的建筑

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方针之间还有一定差距，物业服务矛盾纠纷突出、服务体系还不够成

熟等。

一、住房信息化平台建设工程

建设智慧住房信息平台，整合住房保障、房地产开发、交易、租

赁、物业管理、城镇老旧小区改造、房屋安全、住房公积金等业务领

域信息，综合土地、金融、财税、统计等相关信息，实现实时共享、

统计分析、监测预警、多维展示，为住房发展提供完备支撑。建设完

善江苏省保障性住房管理一体化平台，运用GIS、BIM、互联网技术，

实现各类保障性住房规划建设、分配使用和各类保障对象准入、退出

的智慧监管，全面提升住房保障科学化管理水平。提高住房交易网签

备案数据质量，加强住房交易网签备案数据的共享利用，做好横向部

门相关住房业务数据共享，提升社会服务能力。整合房地产业务系统，

将商品房预售资金监管、房屋租赁、房屋中介服务、住宅专项维修资

金管理、智慧物业服务等业务进行全面整合，实现从房地产开发、房

屋交易、物业服务到房屋征收的全生命周期闭环管理。建立房地产企

业信用信息监管系统，加强对房地产市场主体的监管。运用区块链、

大数据、云计算等技术，加强住房公积金行业监管，持续优化住房公

积金综合服务平台功能。

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二、苏州房地产市场历史

（一）苏州房地产发展历程

1、苏州房地产发展历程

上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房

制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正

式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第

一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开

始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全

面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。

2、苏州房地产市场特点

苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。由于苏州刚

开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高

新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供

应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州

发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市

热点板块。同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区

去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个

县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常

熟、张家港。

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（二）苏州近年房