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影响房地产市场的因素--第1页

影响房地产安全的因素

1政策变化的影响

1.1土地政策的变化的影响

1.1。1土地政策对房地产市场影响的传导机制。

主要包括两个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成

本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资

规模下降,房地产市场的供给减少,最终影响房价；相反，地价下降，供给增加；

其次,土地供应量对房地产价格的影响,土地供应量决定房地产开发企业可开发的

土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房

地产价格。与金融政策、税收政策相比,土地宏观调控政策只能对供给产生影响，

无法对需求产生直接的影响,无法实现整体市场的稳定均衡。

1。1.2土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应.

土地要素对于房价变化影响很大,通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳

定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的,在一定程

度上存在着“时差性”。对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来

影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调

控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长.无论

是土地总量调控还是结构调控,土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽

视土地供应时滞的存在,就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只

能是较盲目的决策，达不到预期的效果.

1.1.3土地供应总量对房地产市场的影响

（1）土地供应总量对房地产市场数量的影响。土地供应是房地产市场基础，土

地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积,那么土地供应量只能部分转化为

房地产市场的供给。所以，这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应

总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量，

特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响生产和预期，但影响力的时效不同，

对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1~2年之内才能显

现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系,土地供给

量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关

系由容积率(项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值）来反映。设

房地产增量为QR（平方米建筑面积)，土地供给量为QL(平方米土地面积），容

积率为F，则有QR=F×QL.则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性

正相关关系.容积率越大，单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。（2）

土地供应量对房地产价格的影响.房地产价格代表了对房地产的需求，土地市场

的供求关系作用形成地价，决定新一轮房地产价格的大小。土地市场和房地产市

场的互动机理：当房地产数量的需求上升时，土地供应量、地价、房地产价格和

地产数量都增大了。当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与

土地供应量呈正相关关系,并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土

地供给弹性变化的分析，随着城市的发展，可以用较少的土地供应量来调控相同

的房地产价格的涨幅.

1。2税收政策变动对房地产的影响

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运用税收政策对房地产市场进行调控，可以从3个环节入手：房地产的开发、

转让和保有.

1.2。1房地产的开发环节

在开发环节中的税收调控应适度。因为我国当前的房地产市场是典型的卖方

市场,税收的后转性强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，这样反而会造

成房价上涨.在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用