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十九大后房地产行业发展趋势分析

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陈灵

【摘要】十九大报告总结了我国各行各业过去五年的发展经验，尤其指明了我国房地产行业的发展成果和发展趋势。本文根据十九大精神和报告的指示，对我国房地产行业未来的发展方向和发展趋势进行了分析，指明了房地产行业顺应国家政策、经济发展方向的主要策略和途径。

【关键词】十九大；房地产；发展趋势

1、十九大给房地产行业发展带来的启示

十九大精神给房地产行业带来的最大启示就是我们必须尽快消除因为炒房而给房地产行业带来的金融属性，将房地产投机行为彻底扼杀。未来，房地产价格调控力度将进一步增强。十九大之后，房地产行业最大的变革方向将是提升房价和居民购买能力的匹配性，房地产利润率进一步下降将成为大势所趋。房地产行业将从白银时代走向青铜时代，其对实体经济的吸附性也会大幅度降低。

经过十几年的高速发展，房地产行业面临的最大问题就是炒房盛行、投机肆虐，群众普遍认为房地产行业中的金融属性在逐步增强，住房属性反倒被日益边缘。借此，房地产行业吸引了大量的资金，房价一升再升，居民的住房需求被严重削弱和影响。与此同时，房地产行业还抢占了实体经济大量的发展资金，给国民经济的健康发展带来很大的负面影响。从经济可持续发展的视角来看，这样的发展是不可取的；从房地产行业自身的发展视角来看，无序的高速度增长对行业来说也不是好事，因此，房地产行业变革是不可避免的一个趋势。房地产白银时代的到来并不意味着房地产产业结构调整的结束，处在白银时代的房地产行业依然具有较高的行业利润率，行业发展的金融属性还没完全消除，相对于居民购买力来说，房价依然过高。

十九大报告提出这样的观点：实体经济将是未来经济发展的着力点，未来经济发展则以提升供给体系质量为主攻方向。未来经济发展和产业结构调整以提升经济质量优势为目标。我们必须坚持房子是用来住的、不是用来炒的原则，加大力度进行多渠道保障、多主体供给，坚持租住和购买并举的策略，解决全国上下所有人的住所问题。十九大报告明确了消除房地产行业金融属性的发展目标，杜绝房地产投机行为将是未来房地产行业调整的要点。房地产行业必将从白银时代过渡到青铜时代。

2、十九大后房地产行业发展趋势分析

第一，要开展多层次住房供给策略，以高端有市场、低端有保障作为房地产行业改革的根本目标，建立房地产市场长效管理机制，实现平稳健康发展，保持房地产市場调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。对于中低收入群体，房地产行业要为其提供低租金和租赁型房屋，使得居民的基本住房需求得到保障；对于夹心层群体，房地产行业则要对其出售产权型房屋，通过适当售价来激发夹心层群体的住房购买欲望，使其能够尽快地获得自主性住房。对于高收入群体，房地产行业则要采取市场价格对其出售产权房屋。这样一来，全体居民不同层次的住房需求都能够得到满足，房地产行业宏观调控效果更为明显。

第二，加强供给侧改革力度。2016年北京市出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》文件，该文件明确了共有产权住房的使用权限和处分权利，要求北京市政府和建设单位共同开发，共有产权住房的销售价格要低于同地段、同质量的商品房销售价格。共有产权住房提供的是配套完善、环保节能、交通便捷、质量优质、科技智慧的房地产项目，力求为居民提供更加适宜的居住环境。本质上来讲，共有产权住房是一种政策性商品住房，是政府基本住房保障政策和商品房市场之间融合的一种途径和形式，能够从根源上消除保障性住房和商品房二元分立的局面，有利于将住房制度和福利覆盖全体居民。共有产权住房同时也是解决三四线城市库存商品房过多和积压的一种有利政策。

第三，要在立法之中体现租售同权。十九大报告最突出的要点就是保障和改善人民最关心、最直接、最现实的利益问题。住房问题就是当前困扰最广大人民群众的利益问题。如何解决好房屋租赁的供需矛盾是当前一二线城市面临的严峻问题。十九大会议召开之前，国务院法制办、住房和城乡建设部联合调研，对多地区的《住房租赁管理条例》进行意见征求和调查问卷，并在十九大报告中提出自己的整改意见，认为政府应当加强对公共租赁平台的建设和监管，对租赁住房的建设标准和装修标准进行量化规定，并给予住房租赁企业在税收和融资上的便利性。十九大会议愈加凸显了国家建立租售并举长效机制的决心，我国租赁市场未来几年将得到快速发展。目前关键的问题是如何在立法中明确租售同权问题以及如何鼓励相关机构进入租赁市场的问题。从政策层面来看，目前已经有20多个城市推行了住房租赁新政策。广州、深圳、南京、杭州已经成为住房租赁试点城市，这些城市是国家明确租赁并举政策、实现租售同权意图的重要体现。从市场层面来看，不少开发商和银联、支付宝等金融机构都已经进入到住房租赁市场，一线城市更是从土地作为切入点开展住房租赁政策。2017年10月11日，