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监利项目策划推广与销售方案

一、前言

1、市场、竞争与项目三者关系模型；

8月份的市场调查得出：房地产市场发育不成熟、刚起步；有挑战，也有机会；

2、项目SWOT分析结论；

发挥优势、抓住机会；克服劣势、减弱威胁；

3、目标；

总目标：短平快、速战速决；分解目标：控制成本求品质、保底销售抢市场；

4、突破口；

根据世联地产营销战略理论：针对不完善市场，为满足客户需求，在竞争中获取最优的

有利差异，应实行项目先导的营销战略。我们与竞争对手比什么比品质，通过项目

品质满足客户需求。

5、切入点；

品质是项目的整体价值体现，而项目地段不占优势；户型简单实用、中规中矩、创新不

够；怎么体现项目价值，实现项目先导营销战略？这要做两个方面的工作（也可以看作

两大战场）：一是整合项目自身资源，发挥核心优势，控制成本求品质（实体战）；二是

占领客户大脑，攻心为上，从而支配客户行动（攻心战）。

6、求证；

为什么要做个攻心战场？一是对手已抢了先机，二是客户消费意识不成熟，而且客户总

想以适中的价格获取最高的价值。我们项目的预算成本决定了单价不会低于竞争对手，

这需要较高的价值来承载，满足客户消费心理。

二、策划推广方案

（推广前应确定项目规划、景观园林、建筑风格、外立面、内部配套等）

1、以案名征集活动造势和蓄客（借用亚展的思路）

推广主题：您出名、我出钱监利首席高品质欧式阔宅案名征集全城召集

目标：活动洗脑，在客户大脑里给项目定位监利首席高品质欧式阔宅

时间：项目奠基仪式日至元旦

活动安排：在江城路、交通路、高速入口等户外广告展示推广主题，还有监利唯一报

刊监利新闻；时间安排在奠基日前；宣布时间安排在奠基日由老总宣布，

每一位来宾发一份案名征集活动内容书；颁奖活动定在凯瑞洲际大酒店（与

项目高品质相吻合）。

活动内容；特等奖、一等奖、二等奖、三等奖、参与奖；所有参与者凭身份证、案名

稿（留电话）在同等条件下买房，可额外给予X%销售折扣，该优惠不得转

让，只限本人、夫妻（凭结婚证）、父母子女（凭户口本），有效期限：至X

年X月X日。避免代理公司利用这变相降价，降低公司利润，促使客户早

日成交；县城级客户不会炒房。

说明：之所以定位欧式阔宅，是借鉴了鄂胜江的建议。在县城级建筑风格最好选欧

美，避免用现代、简洁的。杨经理那个公安县项目是巴厘印象（东南亚），

其对面搞的是北美，与鄂胜江相符。

个人建议采用西班牙风格。一是2010年世界杯冠军，二是东方夏威夷也是

这个风格，建议中外建设计院实地看看，很方便。三是这种风格很多卖点；

2、卖一种全新的生活方式

推广主题：您要的仅仅是套房子？案名XXX给予您高品质欧式尊贵生活

目标：无穷遐想全新居家生活方式，放大项目价值（想象的价值大于存在的）

时间：元旦至春节

活动安排：户外广告变更推广主题

3、演绎全新生活方式

居家请向我看齐将前面推广的高品质欧式阔宅逐项演绎

项目卖点、优势逐项推出，将全新生活方式完美呈现

3.1人文篇

推广主题：风水宝地出身高贵案名新生活从此绽放

说明：这里曾是监利政治经济决策中心、文化传播中心，达官贵人川流不息，赋

予项目历史人文底蕴；

3.2发展篇

推广主题：旧城改造凤凰涅槃案名在历史中创建未来

旧城改造的引擎发动机案名荷花才露尖尖角

说明：城市北移东扩，部分客户不认可老城区，此销售抗性不除，后面推广效果

大打折扣；就如电脑内存，不清空以前旧东西，新项目是装不进去的。

必须给客户设想一个旧城改造宏伟梦。

3.3规划篇

推广主题：高度