第六章-假设开发法.pptVIP

第六章

假设开发法;;第一节假设开发法的基本原理;第一节假设开发法的基本原理;第一节假设开发法的基本原理;=;二、按估价对象细化的公式;二、按估价对象细化的公式;二、按估价对象细化的公式;二、按估价对象细化的公式;三、按开发完成后的经营方式细化的公式;一、调查待估房地产的基本情况;二、选择最佳开发利用方式;三、估计开发经营周期;四、预测开发完成后的房地产价值;五、估算各项成本费用;六、估算待估房地产价格;六、估算待估房地产价格;【例题6-1】某成片荒地需要进行估价。该块土地面积为2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地的比例为60%，附近地区位置相当的小块“五通一平”熟地单价为1000元／m2，，开发周期为三年，将该土地开发为“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为3亿元／km2，贷款年利率8%，投资利润率为15%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%，试分别用传统方法和动态方法测算该成片荒地的总价和单价。;解：1.传统方法：

设该成片荒地的总价为V

则成片荒地开发完成后的熟地总价＝1000×2000000×60%＝12（亿元）

开发成本及管理费用总额＝3×2＝6（亿元）

投资利息总额＝V(1＋4%)×[(1＋8%)3－1]＋6×[(1＋8%)1.5－1]＝0.27V＋0.734(亿元）

转让开发完成后的熟地的税费总额＝12×6%＝0.72（亿元）

土地开发利润总额＝（V＋V×4%＋6)×15%＝0.156V＋0.9(亿元）

购买该成片土地的税费总额＝V×4%＝0.04V

V＝12－6－(0.27V＋0.734)－0.72－(0.156V＋0.9)－0.04V随堂笔记

V＝2.487亿元

即：土地总价为2.487亿元，土地单价为124.35元／m2。;2.动态方法：

设该成片荒地的总价为V

则成片荒地开发完成后的熟地总价＝（1000×2000000×60%）÷（1+8%）3＝9.526（亿元）

开发成本及管理费用总额＝（3×2）÷（1+8%）1.5＝5.346（亿元）

转让开发完成后的熟地的税费总额＝（12×6%）÷（1+8%）3＝0.572（亿元）

土地开发利润总额＝（V＋V×4%＋5.346)×15%＝0.156V＋0.802(亿元）

购买该成片土地的税费总额＝V×4%＝0.04V

V＝9.526－5.346－0.572－(0.156V＋0.802)－0.04V

V＝2.346亿元

即：土地总价为2.346亿元，土地??价为117.31元／m2。;【例题6-2】某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用500元/m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用预计为售价的2%、销售税费预计为售价的6%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其售价的4%。请利用上述资料采用现金流折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）;解：设该旧厂房的正常购买价格为V

装饰装修后的总价值＝（4000×5000）÷（1+12%）＝1785.71（万元）

装饰装修改造总费用＝（1000×5000）÷（1+12%）0.5＝472.46（万元）

销售费用总额＝1785.71×2%＝35.71（万元）

销售税费总额＝1785.71×6%＝107.14（万元）

购买该旧厂房的税费总额＝V×4%＝0.04V(万元）

需要补交土地使用权出让金等费用总额＝500×5000＝250（万元）

V＝1785.71－472.46－35.71－107.14－0.04V－250

V＝885（万元）

该旧厂房总价＝885（万元）

该旧厂房单价＝885×1000÷5000＝1770（元/m2）;【例题6-3】某在建工程，开工于2007年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2。，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2008年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年，还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%