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第八章土地增值税主讲王碧秀教授LOGO

土地增值税土地增值税概述1土地增值税纳税人与征税对象2土地增值税税额计算3土地增值税税款缴纳4

第一节土地增值税述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为有利于控制地价，保持经济稳定概念作用

第二节土地增值税纳税人与征税对象土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人一、纳税人认定单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织个人是指个体经营者和其他个人

第二节土地增值税纳税人与征税对象土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为二、征税对象确定地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税:国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入

案例分析8-1请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。第二节土地增值税纳税人与征税对象（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税（2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税（3）纳税人出租房地产，不征土地增值税分析

案例分析8-1请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。第二节土地增值税纳税人与征税对象（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税。房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税（5）房地产评估增值，不征土地增值税分析

第三节土地增值税税额计算一、税率选择级次增值额占扣除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%）150%（含）以下300250%～100%（含）4053100%～200%（含以上6035表8-1 土地增值税税率表

9第三节土地增值税税额计算（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税二、税收优惠

10第三节土地增值税税额计算（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定征收土地增值税二、税收优惠

11第三节土地增值税税额计算（4）个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，免征土地增值税（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到被投资、联营企业的，暂免征土地增值税；投资、联营企业将上述房地产再转让的，应计征土地增值税二、税收优惠

12第三节土地增值税税额计算（6）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应计征土地增值税二、税收优惠

13第三节土地增值税税额计算计税依据转让房地产所取得的增值额增值额纳税人转让房地产所取得的收入减去取得土地使用权时所支付的地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等规定的扣除项目后的余额增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额三、税额计算（一）计税依据确定

14第三节土地增值税税额计算转让房地产取得的收入是土地使用权所有人、地上建筑物及其附着物的产权所有人将土地使用权、产权转移给他人所取得的全部价款◆应税收入为不含增值税收入◆免征增值税的，取得的收入不扣减增值税额三、税额计算：计税依据确定1.应税收入确定

15第三节土地增值税税额计算①取得土地使用权所支付的金额◆为取得土地使用权所支付的地价款和按国家有关规定缴纳的相关费用◆其中地价款按下列规定确定：以协议、招标、拍卖等方式取得的，为纳税人实际支付的土地出让金◆以行政划拨方式取得的，为按国家规定补缴的土地出让金◆以有偿转让方式取得的，为向原土地使用权人实际支