中国住房租赁市场环境分析.docx

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中国住房租赁市场环境分析

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一中国住房租赁市场需求

国家统计局和流动人口数据平台数据显示，2019年我国城镇化率达到60.60%，流动人口2.36亿人（见图1），近五年高校毕业生规模接近0.4亿人，根据《2017年中国租赁住宅行业白皮书》住房租赁人口规模测算方法，[1]测算2019年中国住房租赁人口规模超过1.83亿人。当前我国处于城镇化建设加速阶段，2019年城镇新增就业规模整体保持平稳态势，达到1352万人（见图2）。预计到2030年我国流动人口将超过3.3亿人，住房租赁人口达到2.65亿人，市场空间达到4.2万亿元。

图12015～2019年流动人口总量变动趋势

图22015～2019年城镇新增就业人数

近年来我国房价飞涨，与人均可支配收入出现明显背离，经济发达、人口密集的一线城市尤为突出（见图3），经济压力下，人们开始延迟买房置业时间，或将租赁作为居住的暂行办法同时延长居住时间。[2]除置业成本上升外，生活方式、居住观念的改变也促使消费者放弃对于置业的执念，租房成为一线城市年轻人生活方式的新常态。贝壳研究院数据显示，我国房屋置业年龄不断推迟，一线城市以北京为例，租客平均年龄从2015年的33.08岁推迟至2018年的35.56岁；新一线城市以成都为例，租客平均年龄也从31.28岁推迟至31.96岁。

图32005～2019年1月一线城市住宅指数走势

相比发达国家，我国住房行业仍有较大的发展空间，潜力巨大。一方面，我国人口基数大，住房租赁市场规模庞大。当前我国住房租赁人口规模为1.83亿人，占全国人口比重约为14%，相比城镇化建设完善的美国、日本，我国住房租赁人口规模上涨空间较大（2016年美国、日本租赁人口数量分别为1.08亿人和0.34亿人，占各自全国人口比重的33.6%和36.7%）。

另一方面，受我国当前租房市场供给不平衡等因素的影响，住房租金整体处于上涨趋势。以北京为例，2018年北京租赁人口大约为800万人，租赁房源仅为350万间，租赁缺口在400万间以上，可租赁住房供应严重不足。[3]

此外，受房价持续上涨影响，我国房价收入比处于高估阶段，当前租金水平不再锚定二手房价格，转而锚定人均可支配收入。我国经济处于稳定常态，近年来GDP保持6%左右的增长率，2019年我国城镇居民人均可支配收入达到42359元（见图4），2014～2019年我国城镇居民人均可支配收入保持每年7.8%～8.9%的增幅，在我国城镇居民人均可支配收入保持稳定的增长趋势下，预计我国住房租金整体处于上升趋势。[4]

图42010～2019年我国城镇居民人均可支配收入及环比增速

《2019年6月中国城市租赁价格指数报告》显示，一线城市北京、上海、广州三个城市的城市租赁价格指数保持30个月的连续上涨（同比、环比），新一线城市中杭州、成都租金价格指数涨幅位居前列，分别达到0.39%和0.38%。

二行业发展相关支持

我国住房租赁需求日益旺盛，加快住房租赁行业发展对解决我国城镇化进程中流动人口居住问题，起着重要作用。2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2017年党的十九大提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁并举的制度。之后有关政策相继推出，我国逐渐开始推行并落实“租售并举”“租售同权”，中国房地产市场迎来一次重大的战略转折。

2018年9月，中共中央和国务院《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》，要求大力发展住房租赁市场，并推广住房租赁试点经验。住房租赁试点城市如广州、深圳、南京、杭州等也相继出台相关政策，积极推进住房租赁市场发展。至今相关政策支持已经覆盖供给主体、供应渠道、金融供应链，并逐步落地。2019年我国针对“多渠道增加租赁住房供给”、“住房租赁企业税收支持”、“鼓励住房租赁消费”以及“规范市场秩序”等相继出台系列政策。伴随行业发展，政策导向已经由初期的鼓励引导，转向规范发展，政策细则也更加趋于具象化。[5]

我国住房租赁市场供给以“二房东散租”为主，存在较为严重的信息不对称、监管不到位问题，“劣币驱逐良币”现象严重。但近年来由于住房租赁市场需求旺盛配合政策的大力引导支持，我国住房租赁行业被迅速激活。省市属国企、房地产企业、专业化租赁机构、酒店集团、互联网企业等多元化背景机构纷纷入局住房租赁行业，目前住房租赁已经成为我国住宿行业的重要组成部分，至今已有2000多家相关机构。头部品牌诸如蛋壳公寓、自如、魔方公寓、泊寓、冠寓、世联红璞、城方、盛捷服务公寓、辉盛国际、雅诗阁服务公寓等