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居住权和唯一住房说明

为规范执行程序中涉及“唯一住房”的执行，均衡保护债权人的

债权与被执行人及其所扶养家属的居住权，根据《中华人民共和国民

事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，结合全省法院执行工作实

际，制定本解答。

本解答所称“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所

必需的唯一可居住房屋。

本解答所涉“唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，

农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度

和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。

一、被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”

什么情形下可以执行？

登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人

民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：

（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够

维持生活必需的居住房屋的；

（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下

其他房屋的；

（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地

农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕

疵而无法自由流转的住房的；

（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、

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出借，但超过一年无人居住的；

（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当

交付的房屋的；

（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及

所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）

房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋

租金的；

（七）其他可以执行的情形。

二、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”？

是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确

定，原则上参照以下标准：

（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公

布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保

障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75

平方米，便可认为超过生活所必需）

（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部

门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范

围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建

筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因

“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方

米，则可认为超过生活所必需）

对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人

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的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被

执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

三、执行“唯一住房”应遵循哪些原则？

为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”

时应遵循以下原则：

（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执

行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行

措施。

（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以

申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职