北京迎宾路商业项目定位策划报告课件.pptVIP

北京迎宾路商业部分定位策划报告

燕郊地区消费人群调研及分析

新兴十万平米以上大型住宅概况

新兴大型住宅分布概况燕昌路已入住未入住现有燕郊居住中心区

人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求

人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求

人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构比较休闲娱乐等业态而言，燕消费水平郊地区居民对日常的生活必需消费习惯品消费比例仍较大消费需求18-34岁消费人群对服饰、餐饮娱乐等方面的消费最为活跃

人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求

人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求公共交通仍为消费者首选的交通方式，而交通的便利对于消费者到达起着重要的作用购物环境

人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求可供燕郊消费者购物的商业项目数量极少，目前只有京客隆和商业街是消费者经常光顾的地方。但这两个消费场所从各方面来看相对落后

人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求1.燕郊地区人口增长快速，且人口素质将有较大程度的提升，对居住环境及配套设施的需求也相应提升2.区域内的就近便利消费为消费者本地化消费奠定基础，同时消费者对商业业态的丰富性、商品种类的多样性、购物环境等需求强烈3.高品质的服装服饰较其他业态的需求大，而原有商业街等商业物业因自身硬件及定位原因，品牌档次低，无法满足消费者更高的需求。可提供丰富业态及较高档次品牌

燕郊地区商业市场调研及分析

现有商业市场分析址：燕郊经济技术开发区行宫西大街与学院街之间称：行宫市场址：燕郊经济技术开发区行宫西大街（中海油燕郊基地对面）色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品称：金山电器（手机、电脑）城经营规模：近万平米的四合院式建筑和近百家商铺特色：各种家（商）用电器、手机、电脑等

未来可比较竞争项目分析

下沉广场温室/泳池S型镜湖四季会所清水木平台特色叠冰时尚商街银杏大道酒店式公寓大型商场写字楼酒店

公寓B、C两座正在销售中

约8000平方米，其中规划地上两层为超市，地下一层为韩风购物街，预计6月份营业；因前期招商不利，现正在自行招商阶段（前期麦当劳和苏宁电器已基本达成意向，但后来客户再次考察燕郊市场，认为仍不够成熟，重新选址

星河皓月10,000平方米区域内拥有60,000平方米商业项目分5期开发，主要为底商形式，52000平米,其中规划一个独栋商业建筑可满足大型超市使用

1.现有商业市场档次低，众多发展商希望打造的未来高品质的居住生活区与现有的商业市场不匹配；2.现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内生活水平及消费水平的档次。就目前燕郊现有商业市场情况来看，消费者的消费水平还处在较低水平；3.现有燕郊市场在住宅大盘的推出之际，也纷纷打造商业物业。未来有较大体量的商业放量，且多以住宅配套商业为主，使商业布局呈现出分散发展的趋势。目前绝大部分在售住宅项目对商业的定位及租售策略均不明确；4.区域内缺乏政府商业规划，现有商业放量基本为开发商行为，很难控制商业整体形象及档次的定位；5.绝大多数商业项目都是为配合住宅销售推出，对外宣传多以大型超市作为其卖点，但据我行了解，部分项目的硬件并不适合引进大型超市的要求。因此其日后是否可以做到对业主的承诺还尚未可知；6.具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势；7.燕郊商业项目均处于规划阶段，集中放量多在2009年及2010年，不确定因素较多。

燕郊地区商业市场机遇分析

燕郊现有商业市场不能满足其较高标准的消费需求

住宅人口增长现有商业区的档次及发展限制消费需求的提升

规模优势本项目拥有大体量的住宅及商业面积，且商业规模预计较现有竞争项目具备相当优势本项目在前期进行专业的、有针对性地定位策划，项目自身硬件更趋于市场化

商业档次定位建议新城市商业中心娱乐休闲新地标商业中心区的精品住宅

商业主题定位前提考虑个项目的整体对外宣传。

商业功能定位建议综合考虑XX城的地理位置、未来入住的居住人群，我行对于XX城商业面积功能-立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的新兴居住人群；-开放、友好的商业空间，不仅仅局限于XX城的居住人群；-兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；-新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；-为消费者营造休闲、生活氛围；-提供消费人群便利性消费。

商业功能定位关键词释义?居住人口变化?北京地区的新移民提升了燕郊整体居住人群的消费档次。?XX城的商业面积具有更大的包容性，服务于整个燕郊。?不同于目前燕郊地区的现有商业，具有更丰富的商业业态选择。?致力于打造燕郊地区商业项目的地标性建筑。?休