北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座.pptVIP

独墅逸致

营销诊疗及应对策略北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第1页

对项目标产品和营销提出一系列分析、办法和处理方案。必须以指向问题为标准,使项目能最终在市场上取得良好业绩诊疗思绪北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第2页

处理问题方法:MECE分析法找出问题构建问题分解问题分项处理方案彼此是独立,联合起来却是摧毁性——Mckinsey方法引用

（mutuallyexclusive,collectivelyexhaustive）彼此独立,互无遗漏北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第3页

一.前期销售回顾1、项目概况2、销售分析3、存量分析4、户型分析５、客户分析6.价格分析7、推广效果分析二.存在问题1.发展中问题2.销售中问题三.面正确环境1、政策2、市场3.竞争四.应正确策略1、目标2、营销总策略3、销售策略4、价格策略5、广告策略6、包装策略7、推广策略8、实施计划处理问题完成目标沿海北京丽水佳园一期北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第4页

一、前期销售回顾—找问题北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第5页

独墅逸致直线距离34KM南七环北京丽水佳园地理位置图☆北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第6页

北京丽水佳园（一、二期）（推广名:独墅逸致）总占地面积:41万m2总建筑面积:11m2容积率:0.28总建筑密度:14.6%绿化率:65.3%总户数:454户物业形态:纯独栋别墅住宅区地理位置:北京市大兴区庞各庄镇京开高速公路东侧（西瓜之乡）1.项目概况主要奖项:建筑文化创新小区CIHAF中国房地产最正确别墅国家健康住宅试点项目北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第7页

项目开发进度一期占地:21万建面:6.3万户数:257户二期占地:20万建面:4.7万户数:197户三期三期:（独立项目）年3月开工，年9月完工交房（原计划资料，当前无法确定）一期:分ABCDEF六个区,其中ABC区共126套，年9月首次入市，当前已为准现房，并于年9月30日部份交楼，已入伙70户DEF区共131套，主体结构封顶，已开盘83套；未开盘48套，预计年9月30日交楼二期:当前进入规划设计阶段。预计年8月30日开工北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第8页

配套设施建设情况休闲会所商业设施运动会所绿色会所17万平方米已完成:拟建设:北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第9页

2.销售概况截至年6月30日签约情况套数面积（平方米）金额（万元）小计（金额/万元）可售ABEF1312856719001已售ABC114285571574919806DEF2558644057原计划4726632032一季度2314015416计划完成率10%10%一季度21%20.6%数据要查对当前销售严重受阻,05年第一季度计划完成率仅21%北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第10页

一期各区销售情况区

号可售套数已开盘套数已售套数未售套数未售比率A区37373700.0%B区38383712.6%C区515144713.7%D区6157164567%E区241342083%F区461354189%合计257209统计截至时间:年6月23日认购情况下一阶段销售重点是DEF区，共计106套，销售面积约:22703平米北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第11页

每个月认购分析1、经过18个月推广，共销售143套，平均每个月销售8套，每七天销售1.8套。2、销售两个高潮出现在每年3、4.5月份。原因是同期推广力度较大。同时表明销售季节性较强。3、每个月销售极不稳定说明前期形象宣传不到位、客户积累不够，后期销售主要靠活动或优惠伎俩来促成。05年6月销售靠近最低点表明新政反作用较大强势推广;西瓜节促销强势推广;开盘活动北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第12页

来电来访分析项目来电来访成交客户数量改变极大,高潮出现在正式开盘期间,其后销售一路走低。表明后期推广不力开盘强势推广期开盘后销售期北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略专家讲座第13页

销售形势分析后期销售形势严峻1、整体而言，各项销售数据表现良好，销售形势似乎看好。但表二显示开盘后各项销售指标显著下滑。2.开盘期对销售贡献较大，后期未能就势打开局面。