万科房地产企业项目实施进度管控思路.pdfVIP

万科房地产企业项目实施进度管控思路--第1页

房地产企业中，项目的实施进度管控主要指从项目的可行性研

究、宗地购置、策划、设计、施工及交付入伙等全过程的时间控制。

房地产项目的运作时间较长，一般为3-5年，这其中政策性因素，

原材料成本因素，劳动力成本因素，销售形势的变化等等，都会对项

目的运作成本产生影响。项目的实施进度控制得好与不好，将直接影

响到整个项目的成本投入，包括设计成本，建造成本，销售成本及其

他相关隐性成本及机会成本等。

本文将从基本的管控层面对房地产企业的项目实施进度进行简

要分析，以期同行的交流与探讨。

首先是项目可行性研究阶段的项目进度计划，这是项目进度控制

的雏形。“可行性研究”是指严格意义上的可行性研究，大多数

企业中为办理项目立项而提交的“可研报告”，同时也不是“打哪指

哪”的可行性研究。这一阶段的项目进度计划主要是根据项目的规划

草案、建设规模和政府的相关要求（这一点不可忽视）以及以往的建

设经验等进行编制，主要是为项目可行性研究中的资金投入计划和销

售回款计划等数据提供支撑。此阶段的项目进度计划还处于虚拟状

态，但也不能草率编制，同实际差距较大，否则，项目的可行性研究

也就失去了意义。

进入设计阶段，第一步是项目的方案设计。通过项目的方案设计，

就可基本准确掌握项目的建设规模，结构形式，地上地下面积，功能

万科房地产企业项目实施进度管控思路--第1页

万科房地产企业项目实施进度管控思路--第2页

是否有特殊要求等数据。在项目的建设体量基本明确的前提下，

就可以对项目的推进过程中的主要节点进行明确，也就是我们通常所

说的“确立进度里程碑”。通过明确项目推进的重要节点，一方面可

以对可行性研究阶段的项目进度计划进行修正，同时也为控制项目的

推进进度提供了明确的指导性方向。

通过确立进度里程碑，可以为研发设计部编制具体的设计进度计

划，为前期部编制政府报建报审的计划，为合约部编制工程的招标计

划，为采购部编制重要设备的采购计划，为工程部编制工程的施工进

度计划，以及为财务部编制资金计划等等提供框架性的指导思路。

这里，研发设计部编制的设计进度计划则相对重要而且应当具体

和准确，因为有些项目的基坑开挖可能在初步设计完成之后就开始进

行（基坑支护的工作可能还要提前），设计的实施状况将直接影响到

开挖手续的办理和工程能否顺利开工。

当然，如果项目采用分期分批的开发方式，其里程碑数据则应分

期分批编制，不能混淆。

进入初步设计阶段，整个项目的建设体量及相关数据已经确定，

这时候就可以在“确立进度里程碑”的基础之上编制整个项目的总体

进度计划，这时由于数据的基本完善，所以总体进度计划的编制深度

应更为深入。这时，通过汇总前期部的报建计划，合约部的招标计划，

采购部的采购计划，工程部的施工进度计划等，就可形成项目的总体

万科房地产企业项目实施进度管控思路--第2页

万科房地产企业项目实施进度管控思路--第3页

所以这也是项目运作的最具实施性的进度控制计划。之后

的报建报审计划，施工招标计划，材料设备的采购计划以及施工进度

计划等等都必须在这个总体进度计划的框范内严格进行。

施工图结束后（当然不是全部的施工图都结束才能开工），整个

项目的工作重点就进入施工阶段。据笔者统计，工程的施工阶段所占

的时间基本占据整个项目运作总时间的八成，因此，工程的施工进度

的管控则显得尤为关键。所以，建设单位应认真编制一份切实可行的

施工进度计划，做好各工序及不同承包商之间的衔接，以保证施工的

顺利进行。当然，建设单