中国二手房市场形势分析与预测.docx

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2006～2007年中国二手房市场形势分析与预测

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一2006年中国二手房市场回顾

连续三年的宏观调控使中国房地产市场风云跌宕，充满变数。而刚刚过去的2006年对于二手房市场来说，无疑是个“多事之秋”，无论是“国六条”、九部委文件，还是个人所得税、土地增值税的强制征收，各种宏观调控政策最终都落脚到了二手房交易上，政策力度与密集程度前所未有，使二手房市场经历了比以往两年，同时也比新建商品房市场更为强烈的震荡。

（一）市场情况

1.交易总量

过去几年里中国二手房市场的快速发展使得业内人士和房地产专家普遍对2006年的市场走势非常看好。但事实上，随着年中一系列宏观调控政策的出台，特别是各种税收政策的陆续实施，二手房市场逐渐陷入观望僵局，交易成本加大，交易价格迅速上升，市场成交量明显受到抑制，全国市场整体走低。

以北京为例（见图1），北京自1999年10月二手房市场开放以来，二手房交易量一直保持着高速增长，从2000年的0.11万套增加到2005年的7万套，短短六年时间市场规模扩大了62倍。而2006年北京二手房交易总量大约为7.6万套[1]，与上年同期相比增加了0.6万套，虽然绝对量继续保持增长趋势，但增长幅度仅为8%，不仅无法与市场成立之初的快速发展相比，也远远低于宏观调控下2004、2005年86%和23%的增长速度，年交易增幅创2000年以来的历史最低，增长幅度明显放缓。全国其他一些主要城市也大多如此，有些城市的二手房交易量甚至出现了负增长。如天津年交易总量约为6万套，交易面积577万平方米，同比下降25%，为2000年以来二手房交易的最低点。上海在年中“国十五条”出台后，下半年交易量同比2005年大幅下滑了30%。大连年交易量约为2.3万套，比2005年的2.7万套少了0.4万套，同比下降15%。

图12000年以来北京二手房市场交易情况

2.成交价格

2006年连续出台的一系列宏观调控政策主要是为了节制炒房、稳定房价，引导房地产市场平稳、健康发展，但实际结果却是全国许多城市的房地产价格特别是二手房价格一路飞涨。如，北京12个行政区2006年的二手房交易均价为7155元/平方米，相比2005年上涨了18.6%，其中二手商品房交易均价为6816元/平方米，相比2005年上涨了19.9%；已购公房交易均价为7462元/平方米，相比2005年上涨了20.3%。[2]南京市区和老城区2006年12月份的二手房价分别为6040元/平方米和6957元/平方米，同比2005年分别上涨了1125元/平方米和1346元/平方米，平均涨幅达22.9%[3]。而天津市2006年1～11月份二手房交易均价为3589元/平方米，与上年同期相比上涨了1029元/平方米，同比增幅竟高达40%。[4]

纵观2006年全国二手房市场价格走势，有两个突出特点。

一是房价高位运行，下半年涨幅明显高于上半年。

以北京为例（见图2），2006年1～5月份北京二手房价格同比涨幅基本保持在10%～15%之间，而下半年的同比涨幅则猛然升至21%～27%左右，平均上升了10多个百分点，最高月份的同比涨幅甚至超过了1/3。之所以出现这种情况，主要是从年中开始，各种宏观调控政策陆续出台，特别是新征税费的实施使得二手房交易成本大大上升，而在市场需求呈现刚性、二手房供不应求的情况下，大部分业主都将这部分成本转嫁到了房价中。同时，数税同征也使得买卖双方的交易意愿减弱，观望心态增强，二手房源放量受阻，供需矛盾更加突出，进一步推动了市场交易价格的上涨。

图22006年北京二手房交易价格同比增长趋势

二是市场频繁震荡，价格曲线波动较大。

2006年二手房市场的另一个突出特点就是市场波动较大，交易价格环比增长曲线反复出现冲高、回落、再冲高、再回落的大幅震荡。以北京为例（见图3），二手房价格环比增长曲线几乎每月都会出现较明显的波动，这主要是由于宏观调控政策频繁出台，导致二手房市场在相应时段强烈震动所致。如4、6、9三个月北京二手房价格环比增长创下高位，价格环比涨幅均突破了5个百分点。这其中除了4月份是由于春节过后二手房交易量急速攀升拉动价格上涨外，其他两个月都是受到了政策的影响。6月份受新营业税政策开始实施的影响，大部分二手商品房在出售过程中都增加了5.5%的税费成本，导致市场整体价格出现了一次大的跳跃式增长，环比增幅达5.9%。9月份《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》出台，“限制外资购房”政策的实施力度加大，促使部分外籍人士不得不转向了政策实施力较弱的高端二手房，从而推动二手房价格进一步上涨，环比涨幅达到5.1%。

图32006年北京二手房交易价格环比增长趋势

上海的二手房市场有别于全