2024年房地产估价师考试真题汇总.doc

房地产估价师考试真題汇总

房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案

一、问答題（共3題，每題10分）（一）李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积為300m2，用途為住宅，土地為出让使用权，土地有效期限至2060年9月30曰。

李某于2月将该房屋改為商店并经营，于6月以3000元/m2的价格将其卖給张某。

由于融资的需要，张某于9月30曰委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价成果為2300元/m2。

請问1.张某认為该估价成果偏低，你认為应怎样解释该估价成果的合理性2.9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁許可证颁发曰為9月30曰，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价成果為2800元/m2。

张某认為该估价成果偏低，因4月拆迁的邻近商铺的赔偿单价為4000元/m2。

你认為应怎样解释该估价成果的合理性（二）甲企业有一建筑面积為50m2的临街首层店面，已出租，現拟以该店面向银行申請抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲企业提供了临街地段构造、朝向相似的3个临街首层店面的成交状况，详细如下物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/（元/m2）155001450015000成交曰期9月8月10月請问1.你认為乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些估价所需的资料2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它們进行个别原因修正，你认為应考虑哪5个重要原因（阐明回答若超过5个，只按前5个评分）（三）8月甲企业购置了某幢写字楼的第6～8层，5月甲企业与乙企业签订了一种期、固定租金、租金按年支付的租赁协议。

現规定房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价時点為10月15曰。

請问1.评估出租人权益价值時，承租人与否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁协议分析承租人会从哪些方面考虑与否毁约。

2.阐明评估承租人权益价值的技术路线。

二、单项选择題（共3大題，10小題，每題2分）（一）某企业有一钢筋混凝土构造厂房，于1997年12月31曰建成投入使用，经济寿命為50年。

经同意，该企业于12月将该厂房改為二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续時补交了土地使用权出让金，将土地转变為出让商业用地，土地有效期限為40年，自12月31曰起至2045年12月30曰止，不可续期。

6月30曰，该企业与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列說法中对的的是（）。

A、作价出资价格应為二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应為二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值原则D、作价出资价格应较评估出的价值低2.假如采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计算建筑物的折旧。

A、38.5B、40.5C、48.0D、50.03.假如采用收益法估价，经调查，在估价時点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益為300万元。

且未来每年不变，酬劳率為7.5％，则收益价格為（）万元。

A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.444.若合资期限约定為，合资結束后的净资产按出资比例在出资各方间分派，则下述描述中最精确的是（）A、业主方的作价出资额為二手汽车交易市场房地产現值B、业主方的作价出资额為二手汽车交易市场房地产現值扣减后房地产剩余价值的折現值C、业主方的作价出资额為二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。

D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适時调整（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积為50万m2的住宅用地。

某房地产开发企业拟获得该宗土地。

出让文献规定可以分期开发，该开发企业拟用滚动开发的模式进行房地产开发，详细计划如下开发期开发面积动工時间完毕時间开始销售時间第一期20万m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万m2第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万m2第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，估计实际开发成本比社会平均