世联写字楼顾问业务经验分享课件.pptVIP

写字楼开发项目必须关注的问题Question

世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题核心要点u1.1城市的经济发展水平和1.城市写字楼市场发展阶段的判断1.2产业特点1.3城市的总体规划1.4城市写字楼市场的特点2.1片区在城市中的占位2.2片区间竞争格局2.基于竞争的片区分析2.3项目与城市核心区的关系2.4考虑城市整体规划的弹性和动态调整3.1开发商的企业战略3.项目与企业战略的关系3.2短期现金流与长期收益的关系3.3跨越式发展与均衡式发展的关系3.4利润导向和品牌导向的关系3.5本项目与企业其它项目的关系

世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题核心要点u4.1项目核心价值点4.2功能定位（可以考虑包含公寓的功能）4.3开发次序4.产品策略4.4写字楼与其它不同物业类型的关系5.1商业物业的定位5.商业部分的开发策略5.2商业物业的规模与价值5.3商业物业与写字楼的关系6.1产品形象主题的确立6.2启动营销策略6.3渠道策略6.写字楼营销策略6.4关键事件及设施营销6.5公共关系营销6.6定价策略

世联写字楼模块顾问服务的业务主线及其核心研究内容?宏观经济与城市规划研究?写字楼市场研究?地块价值研究项目定位?开发模式与盈利模式研究?项目发展战略研究?项目整体功能定位研究?功能分区及功能比例划分研究?写字楼物业发展建议?经济评价世联写字楼业务研究内容?……?消费者价值取向研究?项目卖点整合与营销SWOT分析?定价研究营销策略?营销总策略和启动策略研究?……

世联对写字楼开发项目的理解及观点Opinion

深圳CBD写字楼发展共性以深圳为例雏形CBD2001年发展中的CBD2004年成熟CBD

深圳CBD写字楼客户演变以深圳为例雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2001年2004年

深圳CBD写字楼产品特征雏形CBD发展中的CBD成熟CBD以深圳为例2001年2004年

从深圳CBD的发展可以得到的规律?时机越早，定位空间越大，风险越小；?早期推出定位空间较大，从甲级、乙级到商务公寓均有市场;?由于对风险的规避，以及早期开发高端物业对顶端客户的消化，其它开发项目以乙级写字楼为主，商务公寓为辅。?2003-2004年的竞争激烈程度将远大于2001年，大量甲级物业纷纷浮出水面，前景不可预知。?早期市场整体年推出量在7万以下；?每个项目单一物业类型推出市场的容量约为3万左右；?如果单个项目规模较大，则一般由多种功能组合；

二、三线城市办公物业启动与发展历程启动阶段萌芽阶段发展阶段成熟阶段?需求多样化?多样化?改善环境?追求形象动因?办公需要?住宅立项、商务办公?纯商务形象表现形式入驻公司特征?住宅改办公?草创型企业?各种类型企业?成长型中小企业?迅速发展的中小企业?初具规模的企业产品特征?写字楼与新一代商务公寓并存?第一代商务公寓?纯写字楼开始出现?住宅?无?位置?价格?交通?位置?配套?硬件客户关注点?地段?服务?软环境?健康、风景?使用成本?商务氛围世联研究

写字楼的产品价值体系关键公共空间打造专业办公形象展示区高形象展示体系品牌整合打造形象光环写字楼产品价值体系办公生态化商务中心独特功能构建低成本价值构建低门槛，低使用成本。

写字楼产品四种模式的竞争分析

世联写字楼开发顾问的工作方法Method

世联顾问服务内容城市相关产业及商业地产市场发展前景预测相关领域市场进入战略及发展策略可行性研究报告项目定位顾问服务金融投资机构项目咨询商业机构投资合作咨询市场定位案例专题研究消费市场顾问项目发展战略定位项目物业发展建议项目启动策略研究规划方案的市场评价租售价值及项目财务评估项目物业发展建议顾问服务招商服务招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/招商现场管理及控制…………营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目价格策略及价格方案/销售组织框架及管理制度建议…………营销战略与策略顾问服务销售服务

前期顾问工作阶段划分与服务内容

专案团队架构及岗位职责世联知识平台+内部|外部专家

世联顾问服务内容大纲商业地产市场市场深度研究市场竞争分析商业经营环境研究结论商业地产市场角度商业经营环境角度竞争分析结论地块价值解析基于商业地产开发的角度分析地块价值基于商业经营环境的角度分析地块价值项目分析结论项目分析项目诊断项目整体定位诊断功能分区与指标确定诊断建筑设计与产品诊断项目营销诊断案例研究项目诊断结论具体内容详见“世联提交的关于本项目的顾问工作建议书”我们的解决之道

世联写字楼营销顾问业务Sale

营销顾问——工作方式开盘日后三个月后六个月前四个月营销阶段前期策略专案团队工商部总监负责销售经理|招商经理项目经理|策划经理销