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2004年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案--第1页

2004年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

一、问答题（共3题，每题10分）

（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房

地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和

地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境

和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?

（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，

该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地

产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的

财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命

不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这

样傲的理由。

（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂

房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改

造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行

专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发

中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

二、单项选择题（共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个符合题意）

2

（一）某商业楼建筑面积为5000m，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投

入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地

使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003

年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向

银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）。

A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D.按建筑物已使用年限计算

2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）。

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为2004年3月1日。

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此

类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现

的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）

万元。

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A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，

若估价结果显示该商业楼的公开