设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模.pptVIP

;;3内容

保证物业正常使用的运行操作管理。

将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。;二、收益性物业的类型和特点;〔一〕写字楼

是为商务、办公活动提供空间的建筑。为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理效劳。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。;〔二〕零售商业物业

是用于零售商业经营活动的建筑。包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

无论一宗零售商业物业的产权是统一还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，都非常需要集中统一的专业化物业经营管理效劳。

零售商业物业的分类主要依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。;用于出租经营的居住建筑是别墅和公寓。

1别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅建筑应独立。

独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅、空中别墅等，除了独栋别墅外，其他的不具有别墅类产品的独有性。;2公寓

公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物。普通住宅是根据面积的划分的，规定120m2以下为普通住宅〔标准允许上浮20%〕，对非普通住宅，交易时在税费方面标准更高，以起到经济调控作用。;〔三〕工业物业的特点

是指为人类生产活动提供入住空间的物业，通常与企业活动生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供给和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行本钱对企业生产本钱和经营利润的影响。;〔五〕酒店和休闲娱乐设施

①效劳对象不同

;三、物业经营管理企业;第二节物业经营管理的层次与工作内容;2房地产资产管理

聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时管理多宗物业，以使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化为目标，同时对选聘的公司进行管理、监督和工作指导。;;;;;;;;个别风险;;;;;;4有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

5运营费用：除抵押???款还本付息外物业发生的所有费用

6净运营费用=有效毛收入-运营费用

是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

7抵押贷款还本付息

8准备金：又称大修理金，包括房屋及设备、设施的大修理更新。;9税金

①经营税金及附加。两税一费：营业税、城市维护建设税和教育费，分别是5%，7%，3%。

②城镇土地使用税和房产税。

③企业所得税：一般为33%。

10经营现金流

税前现金流=净运营费用-抵押贷款还本付息

;〔二〕收益性物业的现金流

潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

=有效毛收入-运营费用

=净运营费用-抵押贷款还本付息

=税前现金流-准备金-所得税

=税后现金流;第二节现值与现值计算;二、利息和利率

〔一〕利息：Fn=P+In(本利和=本金+利息)

〔二〕利率：i=I1/P*100%(利率=一个计息周期的利息与本金之比)

三、单利利息与复利利息

(一)单利利息Fn=P(1+i*n)

(二)复利利息Fn=P(1+i)n;四、名利利率与实际利率

设名义利率为r，在一年中计算利息m次，实际利率为I

i=(1+r/m)m-1

例1年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利息计息、一年12次按月利率计息，那么一年后的本利和分别为：;;;第三节设备更新中经济分析;;〔二〕设备更新的特点分析

1设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命。

2设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。

3只比较设备的费用。

4设备更新分析以费用年值法为主。

二、物业管理中的设备更新公司

〔一〕不会提升物业运行效劳质量的设备更新

〔二〕能提升物业运行效劳质量的设备更新;;二、财务评价指标体系;;;;〔二〕清偿能力指标

1利息计算：一次性还本利息照付

等额还本利息照付

等额还本付息

一次性偿付

气球法

2借款归还期：房地产开发工程用于销售时，不计算借款归还期。;3偿债备负率

是指工程在借款归还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。该指标应该大于1.2。

资产负债率

反响工程各年所面临的财务风险及偿债能力指标，属于长期偿债能力指标