房地产行业审计关注的重点.pdfVIP

房地产企业会计报表审计重点：

1、开发成本审计：应该严格按照开发产品的用途经行分类，按成本核算法确定开发产品成

本核算对象。一般审计的类容应包括：土地征用与拆迁补偿费、前期工程费、基础设施

费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集和分

配的真实情况

（1）土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清(含转让时按规定应缴政府

的有关土地费、税)。根据调阅的土地使用权出让合同的规定，欠缴的要进行预

提，还有超过动工开发期限的，按规定还需要缴交土地闲置费等等。征用的土

地范围内必须动迁、安置的建筑物以与坟墓、果、杂树、青苗等，已经动迁的

是否已按规定支付补偿费与安置费用，有无应付未付?待开发土地还有多少?已

开发和待开发土地成本如何分配?等等

（2）前期工程费(含规划、设计、可行性研究与水文地质勘察、测绘、场地平整等)；

基础设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等)；

设施配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外

为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能

有偿转让的大配套设施以与应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等

费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议以与工程预、结算书查核已支付和

未支付情况。

（3）建筑安装工程费(含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等)要根据工程合同、

工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单”，以与工程实际进度情况、

设备到场和安装情况，进行查核已付、未付工程款情况。对工程进度的核实，

必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。因为房地产开发企业在获得较

好的投资经济效益情况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增成

本。

2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。要根据

相关资料合适已结转成本是否正确、与时，各项应负担的成本、费用是否均已预提、结

转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销；还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于

热销之中；弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反

映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否与时转入固定资产；弄清已办理商品房

移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原

则与时结转产品相关的销售成本。在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发

产品数量，通过对“开发成本”审计核实开发产品金额，通过对企业“主营业务收入”

审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量

3、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支

付是否合理；关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用”，已完工程之

间融资利息的分配情况，检查借款合同，验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各

项目发生额与前期比较，是否存在较大波动并查明原因。

4、债权、债务情况，包括应收款，应付款和借款等。关注金额大、账龄大的应收账款，审

查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因，考虑可能造成坏账损失的风险程

度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会

计报表合理性。有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款，因抽逃资本而虚增其他

应收款；关注预付账款，这里往往是调节建筑工程成本的地方；检查借款合同、查明借

款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件，有无到期应还未还的借款、应付未付的利

息。审查时，审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款，相应调减资产

.

或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。

5、企业销售收入情况，包括预收帐款和主营业务收入。由于房地产开发企业经营周期长，

售房收入又相对集中于各期开发项目的前期，而税务部门征收税金是以每月售房收入实

际金额为依据按比例征收(包括预征所得税)，所以造成