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如何干好物业项目经理

目录

一、应聘一名项目经理具备的基本素质与能力

二、物业项目经理需具备的七项能力

三、做好物业项目经理所必须具备的十大品质

四、物业项目经理必须做的事

五、物业项目经理的53个怎么办

一、应聘一名项目经理具备的基本素质与能力

1、知名开发商招聘物业项目经理的要求

①三年以上物业工作经验，独立运作过一定规模的项目（约10万平方米以上建筑面积）

②具备项目经理的基本素质和应有技能。

③精通物业服务管理相关专业知识。

④对物业管理法律法规有广泛的了解和较深的理解。

⑤具备最基础、最必要的道德素质。

⑥具备一定的文化素质和相当的专业素质。

⑦具备个性化的素质。

2、一名优秀物业项目经理具备的基础知识

①物业、物业管理、物业服务的含义、关联及区别

②物业类型：小区、写字楼、工厂、商业等

③物业服务内容及服务标准

④业主公约、业主大会及业主委员会

⑤前期物业服务合同与物业服务合同的区别

⑥物业行业主管部门及社会重要性

⑦物业财务管理知识

⑧房产销售及房屋建筑基本知识

3、一名优秀物业项目经理具备的法律知识

①全国及地方《物业管理条例》

②《物业专项维修基金管理办法》

③《物业收费管理办法》

④《商品房销售管理办法》

⑤《住宅室内装饰、装修管理办法》

⑥《物权法》

⑦《民法典》

⑧《合同法》

⑨《消费者权益保护法》

⑩《消防法》

?《劳动合同法》

?《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

4、XX花园物业项目经理任命的红头文件

山东菁英物业服务有限公司文件

总字（2017）第001号

关于XX花园项目经理任职的通知公司所属各部门、各管理处（服务中心）：

经总公司研究决定，任命同志为总经理，全权负责XX花园物业管理的经营目标、方针、计划制定实施，对公司经济效益负责；其他事关公司全局的工作。

此任命自发布之日起生效。

董事长签名：签章：

日期：二O一四年十月一日

主题词：公司人事任命通知

报送：总部抄送：公司各部门、各管理处

山东菁英物业服务有限公司2017年10月1日印发

5、物业项目经理的主要沟通对象

公司上级

社会职能都门

项目国队

二、物业项目经理需具备的七项能力

1、悟性能力

相信很多项目经理都有同感，企业高层在给我们下达指令时，往往会直接以结果的形式形成指令或目标计划。因此，项目经理必须先弄清楚上司的意图，以此为目标来把握执行目标计划的方向。这一点很重要，千万不能埋头苦干，否则到头来事倍功半，得不偿失。

案例：某小区已正常入住，小区车位已具备使用条件，为弥补物业管理经费不足，项目经理向上司提出在停车场手续申报中向业主按有关规定收取车位费。这种做法主要是由于政府机关办事效率不高导致各项审批困难所致。上司在给项目经理下达指令时，考虑到种种原因，没有一个明确的说法，但告诫项目经理要充分考虑种种会发生的潜在问题。项目经理从上司的指令中悟出了意图，为此赢得了一个季度的停车场收益以弥补物业管理经费的不足。此案例虽然有些偏颇，但从中可以看出项目经理的领悟能力确实不凡。

2、计划能力

项目经理接到上司的指令后，在执行指令前应制订详尽的计划，把各项目标按照轻、重、缓、急列出计划表（计划表应明确完成时间、责任人、督导人及未完成原因等）。切记：制定计划一定要双方达成共识。一般服务中心在制订计划时，按照年度计划逐渐分解到每月，形成月度计划，再分解到每周甚至每日。考虑到物业管理的特殊性，不可预料的追加计划较多。因此，项目经理在计划的实施与督导中，要预先掌握关键性的目标，用20/80原理来执行与衡量计划 的科学性与合理性。

案例：某项目经理制定的周计划（列出其中两项）：周五与业主委员会召开一次沟通会议，周日举办一次小业主户外踏青活动。制定计划后，直至周三才打电话与业主委员会主任预约。结果，业主委员会主任说他们那天有其他重要工作安排，不能推延。周日的活动由于未考虑到当天是母亲节而以失败告终。

3、督导能力

计划制定得再周到，如不能有效地执行，也达不到良好的预期效果。项目经理日常督导下属是必要的。督导下属，首先要考量下属能力与工作分配的合理性，也要考虑言行的方式，要知道“给我上”与“